법정 허가 기준면적(초과분)
허가서 교부까지 처리기간
토지 이용(실거주) 의무기간
부동산 매매는 원칙적으로 사인 간의 계약이다. 파는 사람과 사는 사람이 값에 합의하면 그것으로 계약은 성립한다. 그런데 특정 구역 안에서는 이 원칙이 통하지 않는다. 계약을 체결하기 전에 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 아예 효력이 없다. 이런 구역을 토지거래허가구역이라고 부른다.
오랫동안 이 제도는 개발 예정지 인근의 땅 투기를 막는 장치로 쓰였기 때문에 일반 주택 수요자와는 거리가 있었다. 상황이 달라진 것은 지정 대상이 아파트로 넓어지면서다. 국토교통부장관 지정으로 서울시 전체 아파트가 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 대상이 됐고, 서울시장 지정 구역까지 겹치면서 서울에서 아파트를 사고파는 일은 대부분 허가 절차를 거치게 됐다. 아래 내용은 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 같은 법 시행령, 그리고 2026년 8월 현재 공고된 지정 현황을 기준으로 한다.
1. 근거 법과 지정 주체 — 누가 구역을 정하는가
제도의 뿌리는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조다. 국토교통부장관 또는 시·도지사는 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 허가구역으로 지정할 수 있다. 지정 주체가 둘이라는 점이 실무에서 혼란을 부른다. 같은 자치구 안에서도 국토부장관이 지정한 구역과 시·도지사가 지정한 구역이 겹치거나 서로 다른 대상을 묶고 있을 수 있기 때문이다.
서울의 경우 2026년 3월 공고 기준으로 두 층이 동시에 작동한다. 국토교통부장관 지정으로는 서울시 전체 아파트(2025.10.20.~2026.12.31.)와 외국인 등의 주택 거래(2025.8.26.~2026.8.25.)가 묶여 있다. 서울시장 지정으로는 강남·서초·송파·용산구 아파트 부지 142.22㎢(2025.10.1.~2026.12.31.), 모아타운 및 인근 85곳 10.11㎢(2024.9.10.~2029.9.9.), 신속통합기획 재개발·재건축 구역들(2026.1.29.~2027.1.28.) 등이 지정돼 있다.
지정은 기간이 정해져 있고 연장·해제가 반복된다. 따라서 계약 시점에 그 물건이 허가구역 안에 있는지를 그때그때 확인하는 것 말고는 방법이 없다. 서울은 서울부동산정보광장, 경기는 경기부동산포털, 그 밖의 지역은 관할 시·군·구청 지적·부동산 부서가 현행 공고를 관리한다.
“허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.”
2. 내 거래가 허가 대상인가 — 면적 기준부터 확인한다
허가구역 안이라고 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아니다. 법은 일정 면적 이하의 소규모 거래를 허가 대상에서 빼 준다. 도시지역 안에서 용도지역별 기준면적은 다음과 같고, 이 면적을 초과하는 토지가 허가 대상이 된다.
| 용도지역 | 법정 기준면적 | 허가 필요 여부 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ | 초과 시 허가 |
| 상업지역 | 150㎡ | 초과 시 허가 |
| 공업지역 | 150㎡ | 초과 시 허가 |
| 녹지지역 | 200㎡ | 초과 시 허가 |
| 용도 미지정 | 60㎡ | 초과 시 허가 |
여기서 놓치기 쉬운 대목이 있다. 지정권자는 거래 실태를 고려해 이 기준면적을 10%에서 300% 범위에서 따로 정할 수 있다. 서울처럼 기준을 강화한 지역은 주거지역 기준면적을 법정치의 10% 수준으로 낮춰 적용한다. 60㎡의 10%면 6㎡다.
아파트는 왜 대부분 허가 대상이 되는가
허가 대상 판단의 기준은 건물 전용면적이 아니라 그 세대에 딸린 대지지분이다. 아파트 한 세대의 대지지분은 소형 평형이라도 통상 10㎡를 훌쩍 넘긴다. 기준면적이 6㎡ 수준으로 강화된 구역에서는 사실상 거의 모든 아파트 거래가 허가 대상이 된다는 뜻이다. “우리 집은 작아서 해당 없겠지”라는 판단이 가장 위험한 지점이다.
반대로 상속, 경매, 공익사업에 따른 수용처럼 계약이 아닌 원인으로 소유권이 이전되는 경우는 허가 대상이 아니다. 허가제는 어디까지나 ‘계약’을 규율하는 장치이기 때문이다. 다만 이런 예외에 해당하는지는 개별 판단이 필요하므로 관할 관청 확인이 안전하다.
3. 매매 절차 — 신청부터 허가서 교부까지
일반 매매와 달리 허가구역 거래는 관청이 절차의 한가운데에 들어온다. 실무상 순서는 다음과 같이 진행된다.
- 구역·면적 확인 — 계약 협의 단계에서 해당 물건이 허가구역인지, 대지지분이 기준면적을 넘는지 먼저 확인한다.
- 계약서 작성(허가 조건부) — 통상 “토지거래허가를 받을 것을 조건으로 한다”는 취지를 계약서에 명시하고, 허가가 나지 않으면 계약이 실효되고 계약금을 반환한다는 조항을 함께 둔다.
- 허가 신청 — 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시·군·구청에 신청한다. 신청서에는 토지이용계획서, 취득자금 조달계획서 등이 첨부된다.
- 심사 — 서류 검토, 관련 부서 협의, 필요한 경우 현장 조사가 이뤄진다. 이용 목적이 실수요로 인정되는지가 핵심 심사 대상이다.
- 허가 또는 불허가 결정 — 신청을 받은 날부터 15일 이내에 허가서 또는 불허가처분 통지서가 교부된다.
- 잔금·소유권 이전 — 허가서를 받은 뒤에야 잔금 지급과 등기 절차로 넘어간다. 허가는 농지취득자격증명 등 일부 절차를 갈음하는 효력도 갖는다.
법정 처리기간은 15일이지만 보완 요구가 들어가면 실제로는 더 걸린다. 시장에서 “허가까지 2주쯤 잡는다”는 말이 통용되는 이유이고, 잔금일을 촉박하게 잡으면 그 사이에 사고가 난다. 허가구역 거래에서 잔금일을 넉넉히 잡는 것은 요령이 아니라 필수에 가깝다.
4. 허가 기준 — 실수요가 아니면 허가가 나지 않는다
허가 심사의 본질은 “이 사람이 이 땅을 실제로 쓸 것인가”를 따지는 데 있다. 자기 거주용 주택 용지, 실제 영위할 사업용 부지처럼 이용 목적이 구체적이고 실현 가능해야 허가가 난다. 임대를 놓아 시세 차익을 노리는 이른바 갭투자 형태의 취득은 목적 자체가 인정되지 않는다. 국토교통부도 실거주 의무를 손보면서 “갭투자를 불허한다는 원칙은 유지한다”는 점을 분명히 했다.
허가를 받으면 그것으로 끝이 아니라 신청서에 쓴 목적대로 쓸 의무가 따라붙는다. 목적별 이용 의무기간은 다음과 같다.
| 취득 목적 | 이용 의무기간 |
|---|---|
| 주거용 | 2년 |
| 농업용 | 2년 |
| 임업용 | 3년(생산물이 없는 경우 5년) |
| 개발·사업용 | 4년 |
| 기타(현상보존 등) | 5년 |
5. 실거주 의무 — 4개월 이내 입주, 2년 거주가 원칙
주택을 허가받아 산 사람에게 적용되는 규칙은 두 개의 숫자로 요약된다. 허가일부터 4개월 이내에 입주하고, 그때부터 2년간 실제로 거주해야 한다. 세입자가 살고 있는 집을 사면 이 규칙이 곧바로 문제를 일으킨다. 임대차 기간이 남아 있어도 매수인은 4개월 안에 들어가야 하니, 사실상 세입자를 내보내야 계약이 성립하는 구조가 된다.
이 충돌을 완화하기 위해 2026년에 두 차례 손질이 있었다. 2026년 2월 12일 시행된 1차 조치는 일부 유형에만 유예를 허용했는데, 적용 범위가 좁아 형평성 논란이 일었다. 그래서 시행령을 다시 고쳐 2026년 5월 29일부터 유예 대상을 넓혔다. 비거주 1주택자와 일시적 2주택자를 포함해 세입자가 있는 주택을 거래하는 경우 전반으로 확대된 것이다.
“이번 조치는 지난 2월 12일 시행된 실거주 유예 조치가 일부 다주택자에게만 적용된 데 따른 형평성 문제를 해소하기 위한 것이며, 갭투자를 불허한다는 원칙은 유지한다.”
유예의 내용은 실거주 의무를 면제하는 것이 아니라 이행 시점을 임대차계약 종료 시점까지 미뤄 주는 것이다. 2년 거주 의무 자체는 그대로 남는다. 여기에 조건이 하나 붙는다. 이 유예를 적용받으려면 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 한다. 유예가 무기한으로 열려 있는 창구가 아니라는 뜻이다.
6. 위반하면 어떻게 되나 — 무효·벌칙·이행강제금
제재는 세 갈래로 작동한다. 첫째, 계약의 효력이다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다. 판례가 정리한 이른바 유동적 무효 상태로, 뒤늦게 허가를 받으면 소급해 유효해지지만 불허가 처분이 확정되면 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이 기간 동안 매수인은 소유권을 주장할 수 없다.
둘째, 형사 벌칙이다. 허가 없이 계약을 체결하거나 거짓·부정한 방법으로 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 토지가격의 30% 이하에 해당하는 벌금이 부과될 수 있다. 여기서 토지가격은 개별공시지가를 기준으로 산정한다.
셋째, 이행강제금이다. 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 관청은 3개월 이내의 이행 기간을 정해 시정을 명하고, 그래도 지켜지지 않으면 이용 의무기간이 끝날 때까지 매년 이행강제금을 부과한다. 금액은 취득가액의 10% 범위 안에서 위반 유형에 따라 달라진다. 시행령은 토지를 방치한 경우 취득가액의 10%, 직접 이용하지 않고 임대한 경우 7%, 승인 없이 이용 목적을 변경한 경우 5%, 그 밖의 경우 7%를 부과하도록 정하고 있다.
주목할 점은 이행강제금이 일회성이 아니라는 것이다. 취득가액 10억원인 주택을 방치해 매년 10%가 부과되면 2년 의무기간 동안 총액은 취득가의 20%에 이를 수 있다. 제재의 무게가 세금이 아니라 원금을 깎는 수준으로 설계돼 있다.
7. 제도 평가 — 무엇을 얻고 무엇을 잃었나
허가제의 목적은 분명하다. 실거주 의사가 없는 자금이 특정 지역 주택에 몰리는 것을 막는 것이다. 매수 단계에서 실거주를 요구하면 임대를 끼고 사는 방식의 진입이 차단되므로, 단기적으로 거래량과 가격 변동성을 누르는 효과가 있다.
반면 비용도 뚜렷하다. 첫째, 거래 절차가 길어진다. 15일의 법정 기간에 보완 절차가 더해지면 계약부터 잔금까지의 일정이 통째로 밀린다. 둘째, 세입자가 있는 집이 시장에서 불리해진다. 실거주 의무 유예가 두 차례 확대된 것 자체가 이 부작용을 인정한 결과다. 셋째, 규제 구역과 비규제 구역 사이에 수요가 옮겨 다니는 풍선효과가 반복된다. 2026년 7월 경기 일부 지역이 추가로 묶인 것도 같은 맥락에서 읽힌다.
지정 기간이 정해져 있다는 점도 함께 봐야 한다. 서울 전체 아파트 지정은 2026년 12월 31일까지다. 연장될 수도, 해제될 수도 있다. 이 시한 자체가 시장 참여자의 계획에 변수로 작용한다.
8. 실수요자·투자자를 위한 체크포인트
- 계약 전 구역 확인이 먼저다. 지정은 기간제이고 수시로 바뀐다. 서울부동산정보광장·경기부동산포털·관할 시·군·구청 공고를 계약 당일 기준으로 확인한다.
- 전용면적이 아니라 대지지분을 본다. 기준면적이 강화된 구역에서는 소형 평형도 대부분 허가 대상이다.
- 계약서에 허가 조건 조항을 넣는다. 불허가 시 계약 실효와 계약금 반환을 명시해야 분쟁을 피할 수 있다.
- 잔금일은 허가 처리기간을 감안해 잡는다. 법정 15일에 보완 기간이 더해질 수 있다는 전제로 일정을 짠다.
- 세입자가 있는 집은 유예 요건을 먼저 확인한다. 유예를 적용받으려면 2026년 12월 31일까지 허가를 신청해야 하고, 2년 거주 의무 자체는 사라지지 않는다.
- 허가 후 이용 목적을 함부로 바꾸지 않는다. 방치·무단 임대·목적 변경은 매년 반복되는 이행강제금으로 이어진다.
- 지정 기간 종료일을 달력에 적어 둔다. 서울 전체 아파트 지정의 현재 시한은 2026년 12월 31일이다.
결론
토지거래허가구역에서의 매매는 절차가 하나 더 붙은 거래가 아니라, 거래의 성립 요건 자체가 다른 거래다. 허가를 받지 못하면 계약은 효력이 없고, 허가를 받은 뒤에도 신고한 목적대로 쓸 의무가 몇 년간 따라다닌다. 확인해야 할 것은 결국 세 가지로 좁혀진다. 이 물건이 지금 허가구역인가, 대지지분이 기준면적을 넘는가, 그리고 내가 4개월 안에 들어가 2년을 살 수 있는가.
제도는 고정돼 있지 않다. 2026년에만 실거주 의무 유예가 두 차례 조정됐고, 지정 구역과 기간도 계속 바뀌고 있다. 오래된 정보를 그대로 적용하는 것이 이 분야에서 가장 흔한 실수다. 계약을 앞두고 있다면 국가법령정보센터의 현행 조문과 관할 관청의 최신 공고를 직접 확인하는 편이 안전하다.