전용면적 공급면적 차이
계약면적·실평수 계산법과 전용률 뜻

매물을 세 곳에서 알아보면 숫자가 세 가지로 돌아온다. 어디서는 “전용 84”라 하고, 어디서는 “34평”이라 하고, 분양 홈페이지에는 “112.4㎡”라 적혀 있다. 처음 집을 사는 사람이 가장 먼저 부딪히는 벽이 이 지점이다. 셋이 같은 집을 가리키는지, 아니면 서로 다른 집인지부터 판단이 서지 않는다.

결론부터 말하면 셋은 같은 집일 수 있다. 우리나라 부동산에서 ‘면적’은 하나가 아니라 넷이고, 여기에 면적으로 세지 않는 공간이 하나 더 붙는다. 전용면적, 주거공용면적, 공급면적(분양면적), 계약면적 — 그리고 어디에도 들어가지 않는 서비스면적이다.

더 까다로운 것은 상품마다 광고에 쓰는 면적이 다르다는 점이다. 아파트는 공급면적을 앞세우고, 오피스텔은 계약면적을 앞세운다. 같은 ‘84㎡’라는 표기가 아파트에서는 전용 84㎡를 뜻하는 관행이 되었지만 오피스텔 광고에서는 전혀 다른 공간을 가리킬 수 있다. 숫자만 비교하면 반드시 손해를 본다.

1. 면적이 네 개인 이유 — 적용 법률이 다르기 때문이다

면적 용어가 여러 개인 것은 마케팅 때문이 아니다. 근거 법령이 다르기 때문이다. 아파트 같은 공동주택은 주택법과 그 하위 규칙이 ‘주거전용면적’을 정의하고, 건물 자체의 바닥면적과 연면적은 건축법 시행령 제119조가 정한다. 오피스텔은 주택이 아니라 건축법상 업무시설이라 주택법의 면적 체계를 그대로 쓰지 않는다.

여기에 주택공급에 관한 규칙이 입주자모집공고에 주거전용면적·주거공용면적·그 밖의 공용면적을 구분해 적도록 요구한다. 분양 공고문 표가 늘 세 칸으로 쪼개져 있는 이유다. 표기 자체는 이미 법으로 투명하게 강제돼 있고, 문제는 그 표를 읽는 방법이 널리 공유되지 않았다는 데 있다.

2. 전용면적 — 등기부에 올라가는 유일한 숫자

전용면적은 한 세대가 독립적으로 쓰는 공간의 넓이다. 현관문을 열고 들어가 문을 닫았을 때 그 안쪽 전부라고 보면 큰 오차가 없다. 거실과 방, 주방, 욕실, 현관, 붙박이장이 여기 들어간다.

이 숫자가 중요한 이유는 단순하다. 등기부등본과 건축물대장에 기재되는 면적이 전용면적이고, 국토교통부 실거래가 공개시스템이 공개하는 면적도 전용면적이며, 세금과 청약 자격을 가르는 기준도 전용면적이다. 공급면적이나 계약면적은 분양과 광고의 언어이고, 전용면적은 공적 장부와 제도의 언어다.

따라서 매물을 비교할 때의 원칙은 하나로 정리된다. 무슨 숫자를 들었든 전용면적으로 환산한 뒤에 비교한다. 평당가를 계산할 때도 마찬가지다. 공급면적 기준 평당가와 전용면적 기준 평당가는 3할 가까이 차이가 나므로, 어느 기준인지 밝히지 않은 평당가는 비교에 쓸 수 없는 숫자다.

3. 공급면적과 계약면적 — 계산식은 두 줄이다

나머지 면적들은 전용면적 위에 무엇을 더하느냐로 정의된다. 외울 것은 두 줄뿐이다.

공급면적은 내 집 + 우리 동에서 나눠 쓰는 곳이다. 계단과 복도, 엘리베이터가 여기 들어간다. 아파트 분양에서 ‘34평형’이라고 부를 때의 34평이 바로 이 공급면적이다.

계약면적은 여기에 단지 전체가 나눠 쓰는 곳까지 얹은 값이다. 지하주차장이 압도적으로 크고, 관리사무소와 경비실, 커뮤니티 시설이 더해진다. 지하주차장을 넓게 지을수록 계약면적이 커지므로, 계약면적이 크다는 것은 집이 넓다는 뜻이 아니라 단지 부대시설이 크다는 뜻에 가깝다.

전용 84㎡ 아파트를 숫자로 분해하면

국민평형이라 불리는 전용 84㎡ 아파트를 표준적인 구성으로 분해하면 이렇게 된다. 단지마다 다르므로 구조를 보여 주기 위한 가정치다.

표를 보면 ‘84’와 ‘112’와 ‘34’가 왜 동시에 쓰이는지가 드러난다. 84.97㎡는 전용면적, 112.47㎡는 공급면적, 34평은 공급면적을 평으로 환산한 값이다. 세 숫자는 경쟁하는 정보가 아니라 같은 집의 서로 다른 층위다.

4. 실평수 계산법 — 왜 34평 집에 84라는 숫자가 붙는가

평은 이제 법정 계량단위가 아니다. 계량에 관한 법률에 따라 2007년 7월 1일부터 거래와 증명에서 평 단위 표기가 금지되었고, 위반 시 과태료 규정까지 있다. 그런데도 시장에서는 20년 가까이 평이 살아남았다. 이유는 실용적이다. 112.47㎡보다 34평이 입에 붙고, 평당가라는 비교 지표가 여전히 시세 판단의 기본 문법이기 때문이다.

환산은 어렵지 않다. 1평은 정확히 3.3058㎡(400/121㎡)이고, 실무에서는 3.3㎡로 계산한다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 ‘평형’과 ‘실평수’다. 34평형이라 할 때의 34평은 공급면적을 환산한 값이고, 실제로 살게 되는 공간인 전용 84.97㎡를 환산하면 25.7평이다. 즉 34평형 집의 실평수는 약 26평이다. 8평 가까운 차이가 계단과 복도와 엘리베이터에 들어가 있다.

표에서 읽어야 할 규칙은 이것이다. ‘평형’ 숫자에서 대략 8할을 곱하면 실평수에 가깝다. 34평형이면 약 26평, 45평형이면 약 34평이다. 매물 광고에서 평형만 들었을 때 머릿속에서 즉시 축소해 보는 습관이 필요하다.

5. 발코니는 왜 면적에 들어가지 않는가 — 1.5m 규칙

서비스면적은 세지 않는 면적이다. 대표적인 것이 발코니로, 분양가에도 포함되지 않고 공급면적에도 계약면적에도 들어가지 않는다. 근거는 건축법 시행령의 바닥면적 산정 규정에 있다.

문장이 복잡하지만 뜻은 간단하다. 외벽에서 폭 1.5m까지의 발코니는 바닥면적에서 빼 준다는 것이다. 폭이 1.5m를 넘으면 넘는 부분만 바닥면적에 들어간다. 국내 아파트 발코니 폭이 약속이나 한 듯 1.5m 안팎에 맞춰져 있는 것은 우연이 아니라 이 조문의 결과다.

이 규칙은 세금 판단에도 그대로 이어진다. 서울행정법원은 발코니 확장 폭이 외벽으로부터 1.5m를 넘으면 그 초과분이 바닥면적에 포함되어 과세 대상이 된다고 판단한 바 있다. 비과세 관행은 1.5m 이내 발코니에만 적용된다는 취지다.

실무적으로 서비스면적은 세 가지를 뜻한다. 첫째, 같은 전용 84㎡라도 발코니 설계에 따라 체감 면적이 크게 달라진다. 둘째, 발코니를 확장해도 등기상 전용면적은 변하지 않는다 — 세금이나 청약 자격은 확장 전 숫자로 판단한다. 셋째, 확장 공사비는 분양가와 별도로 청구되므로 총 지출을 볼 때 분양가만 보면 안 된다.

참고로 발코니 확장이 합법화된 것은 2005년 건축법 시행령 개정 이후다. 그 이전에 지어진 단지에서 확장이 되어 있다면 적법 절차를 거친 것인지 확인이 필요하다.

6. 전용률 계산법 — 아파트 80%, 오피스텔 50%의 의미

전용률은 분양받은 면적 가운데 실제로 내가 쓰는 공간의 비율이다. 계산식 자체는 나눗셈 한 번이다.

주의할 곳은 분모다. 분모를 무엇으로 잡느냐에 따라 전용률은 전혀 다른 숫자가 나온다. 앞의 34평형 예시로 계산해 보면 그 차이가 분명해진다.

• 공급면적 기준: 84.97 ÷ 112.47 = 75.5% — 아파트에서 통상 말하는 전용률
• 계약면적 기준: 84.97 ÷ 172.47 = 49.3% — 같은 집인데 절반으로 떨어진다

이것이 아파트와 오피스텔을 숫자만으로 비교하면 안 되는 이유다. 아파트는 공급면적을 기준으로 분양하고 전용률이 대체로 80% 안팎이지만, 오피스텔은 기타공용면적까지 포함한 계약면적을 기준으로 분양해 전용률이 통상 50% 수준으로 표시된다. 분모가 다르기 때문에 생기는 착시가 상당 부분을 차지한다.

다만 착시만은 아니다. 오피스텔에는 발코니 서비스면적이 없다. 아파트 전용 59㎡에 발코니를 확장하면 체감 공간이 크게 늘지만 오피스텔에는 그 여지가 없다. 그래서 실제 거주 체감으로는 아파트 전용 59㎡가 오피스텔 전용 84㎡와 비슷하다는 비교가 시장에서 통용된다.

7. 85㎡라는 선 — 면적이 돈을 바꾸는 지점

면적 용어를 정확히 알아야 하는 실질적 이유는 여기에 있다. 우리나라 부동산 제도에는 전용면적 85㎡를 경계로 취급이 달라지는 규정이 여러 겹으로 걸려 있다. 주택법 제2조가 정의하는 국민주택규모가 그 기준선이다.

국민주택규모는 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택을 말하며, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하로 완화된다. 그리고 이 선이 다음 제도들에 그대로 연결된다.

구체적인 금액으로 옮겨 보면 체감이 다르다. 8억 원짜리 주택을 취득할 때 전용 84㎡라면 농어촌특별세가 붙지 않지만, 전용 86㎡라면 0.2%인 160만 원이 더해진다. 방 크기 차이는 거의 없는데 세금이 갈린다. 신축 분양에서 전용 84㎡ 타입이 유독 많은 이유도 이 선과 무관하지 않다.

여기서 결정적인 점은 이 판단이 전부 전용면적으로 이뤄진다는 것이다. 공급면적 112㎡인 34평형 아파트를 두고 “85㎡를 넘으니 국민주택규모가 아니다”라고 판단하면 완전히 틀린다. 그 집의 전용면적은 84.97㎡이고, 제도상으로는 국민주택규모에 해당한다. 발코니를 확장했더라도 마찬가지다. 등기부에 적힌 전용면적이 바뀌지 않는 한 판정 결과도 바뀌지 않는다.

8. 실제 매물을 볼 때 확인하는 순서

정의를 아는 것과 현장에서 쓰는 것은 다른 문제다. 실무에서는 다음 순서로 확인하면 착오가 거의 없다.

1. 어느 면적인지부터 묻는다. “이 84가 전용인가요, 공급인가요” 한 마디면 대화의 기준이 정해진다. 오피스텔이라면 계약면적일 가능성을 먼저 의심한다.
2. 건축물대장이나 등기부등본으로 확인한다. 광고 숫자가 아니라 공적 장부의 전용면적이 최종 기준이다. 건축물대장은 정부24, 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람할 수 있다.
3. 실거래가를 볼 때는 면적 기준이 통일돼 있음을 활용한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 전용면적으로 공개하므로, 서로 다른 단지의 같은 전용면적끼리는 바로 비교할 수 있다.
4. 평당가는 기준을 밝혀서 계산한다. 공급면적 기준인지 전용면적 기준인지 명시하지 않은 평당가는 비교에 쓰지 않는다.
5. 발코니와 확장 여부를 따로 확인한다. 같은 전용면적이라도 서비스면적과 확장 상태에 따라 체감 공간과 총 지출이 달라진다.

9. 결론 — 숫자를 바꾸기 전에 기준부터 통일한다

면적 용어가 여럿인 것은 누군가를 속이려고 만든 장치가 아니다. 적용 법률이 다르고 세는 범위가 달라서 생긴 결과이고, 분양 공고문은 이미 세 칸으로 나눠 정직하게 적고 있다. 문제는 광고와 대화에서 그중 하나만 떼어 쓸 때 발생한다.

그래서 대응도 단순하다. 비교하기 전에 전용면적으로 기준을 통일하는 것 하나면 대부분의 혼선이 사라진다. 전용면적은 등기부에 적히고, 실거래가 통계가 쓰고, 세금과 청약이 판단 근거로 삼는 유일한 숫자다. 공급면적과 계약면적은 그 위에 무엇을 얹었는지를 알려 주는 부가 정보로 두면 된다.

집을 고르는 일은 결국 같은 조건끼리 견주는 일이다. 견주기 위해서는 자가 같아야 한다. 전용면적이 그 자다.