임대수익률 계산법 — 표면수익률·실질수익률 차이와 상가·오피스텔 기준

임대용 물건을 보러 다니면 어디서나 같은 숫자를 듣는다. "여기 수익률 5% 나옵니다." 그런데 그 5%가 무엇을 무엇으로 나눈 값인지 물어보면 대답이 갈린다. 어떤 중개인은 매매가로 나눴고, 어떤 사람은 보증금을 뺀 금액으로 나눴으며, 취득세와 중개보수를 계산에 넣은 사람은 드물다. 같은 물건인데 계산법에 따라 3%대가 되기도 하고 5%대가 되기도 한다.

임대수익률은 어려운 개념이 아니다. 어려운 것은 분모에 무엇을 넣고 분자에서 무엇을 빼느냐다. 이 글은 표면수익률과 실질수익률을 각각 어떻게 계산하는지, 대출을 끼면 숫자가 어떻게 달라지는지, 그리고 한국부동산원이 발표하는 공식 수익률과 내가 계산한 값을 어떤 조건에서 비교할 수 있는지를 순서대로 정리한다.

본문의 세율과 요율은 2026년 8월 현재 시행 중인 「지방세법」·「공인중개사법 시행규칙」·「소득세법」을 기준으로 했다. 통계 수치는 한국부동산원의 2026년 2분기 조사 결과다. 세법과 요율은 개정되므로 실제 계약 전에는 최신 조문과 관할 지방자치단체 고시를 다시 확인해야 한다.

표면수익률 — 가장 널리 쓰이지만 가장 후한 숫자

현장에서 말하는 "수익률"은 대부분 표면수익률(총수익률, gross yield)이다. 1년치 임대료를 실제로 들어간 매매 대금으로 나눈 값이다.

여기서 첫 번째 갈림길이 나온다. 보증금을 빼느냐 마느냐다. 보증금은 임대가 끝나면 돌려줘야 하는 돈이지만, 보유하는 동안에는 내 돈이 그만큼 덜 묶인다. 그래서 실제 투입한 자본을 기준으로 삼으려면 매매가에서 보증금을 뺀 금액이 분모가 되는 것이 맞다. 보증금을 빼지 않고 매매가 전체로 나누면 수익률은 낮게 나온다. 반대로 광고에서 수익률을 높여 보이고 싶을 때는 보증금을 빼서 분모를 줄인다.

표면수익률의 장점은 단순함이다. 물건 열 개를 훑으며 후보를 걸러낼 때는 이 숫자면 충분하다. 문제는 이 값이 사는 데 든 돈도, 갖고 있는 데 드는 돈도 반영하지 않는다는 점이다. 매입 단계에서만 매매가의 5% 안팎이 세금과 수수료로 빠져나가는데, 표면수익률에는 그 흔적이 없다.

실질수익률 — 빼야 할 것을 다 빼고 남는 숫자

실질수익률(순수익률, net yield)은 분자에서 연간 비용을 빼고, 분모에는 취득 부대비용을 더한다. 계산은 이렇게 된다.

분모에 더해야 하는 취득 부대비용

• 취득세 4.6% — 주택이 아닌 부동산을 유상으로 사면 취득세 본세 4.0%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 붙는다. 업무용 오피스텔과 상가에 동일하게 적용된다.
• 중개보수 최대 0.9% — 주택 외 중개보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다. 상한이지 정찰가가 아니므로 협의 여지가 있다.
• 법무사 보수·등기 관련 비용 — 물건 규모에 따라 수십만 원대.
• 초기 수선·인테리어 — 임차인을 새로 들이기 위해 손봐야 하는 비용이 있다면 매입 원가에 넣는다.

오피스텔은 여기에 예외가 하나 있다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춰 주거용 요건을 충족하면 중개보수가 주택에 준하는 요율(매매 0.5%, 임대차 0.4%)로 낮아진다. 같은 오피스텔이라도 요건 충족 여부에 따라 수수료가 두 배 가까이 갈린다.

분자에서 빼야 하는 연간 운영비용

• 재산세와 종합부동산세 — 보유세는 매년 나간다.
• 공실 손실 — 가장 자주 누락되는 항목이다. 연 1개월 공실을 가정하면 임대료의 약 8.3%가 사라진다.
• 임대소득에 대한 세금 — 주택임대소득은 연 2,000만 원 이하일 때 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세된다. 상가 임대소득은 금액과 관계없이 사업소득으로 종합과세 대상이다.
• 관리·수선비 — 임대인 부담분 관리비, 보일러·누수 등 원상복구 성격의 수선.
• 중개보수 재발생 — 임차인이 바뀔 때마다 다시 나간다. 회전이 빠른 원룸형일수록 비중이 커진다.

상가 임대료에 붙는 부가가치세 10%는 비용이 아니다. 임차인에게 받아 국가에 내는 돈이므로 수익률 계산에서는 분자에도 분모에도 넣지 않는다. 여기를 헷갈려 임대료를 부가세 포함 금액으로 잡으면 수익률이 통째로 부풀려진다.

숫자로 해보는 계산 순서

매매가 2억 원, 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원인 물건을 가정한다. 계산 순서를 그대로 따라가 본다.

같은 물건에서 4.42%와 3.18%, 1.24%p 차이가 난다. 비율로 보면 표면수익률이 실질수익률보다 39% 높게 나온 셈이다. 광고에 적힌 수익률과 실제 통장에 꽂히는 돈이 어긋나는 이유가 대부분 여기에 있다.

대출을 끼면 — 자기자본수익률과 역레버리지

대출을 받으면 내 돈이 덜 들어가니 수익률이 올라간다고 흔히 말한다. 절반만 맞는 말이다. 대출은 분모를 줄이는 동시에 분자에서 이자를 뺀다. 어느 쪽이 큰지는 차입금리와 실질수익률의 대소가 결정한다.

위 물건에 1억 원을 빌린 경우를 두 가지 금리로 비교하면 결과가 갈린다.

금리 4.5%에서는 대출을 받은 쪽이 실질수익률 3.18%보다 낮은 1.87%로 떨어진다. 이것이 역레버리지다. 빌린 돈에 물리는 값이 그 돈으로 버는 값보다 비싸면 대출은 수익률을 깎는다. 금리 3.0%에서는 3.35%로 올라가 레버리지가 제 역할을 한다. 경계선은 단순하다. 차입금리가 실질수익률보다 낮을 때만 대출이 수익률을 높인다.

공식 통계와 내 수익률을 비교하는 법

한국부동산원은 두 갈래의 통계를 낸다. 성격이 다르므로 섞어서 보면 안 된다.

오피스텔 수익률 — 임대수익 개념에 가깝다

오피스텔 가격동향조사의 2026년 2분기 수익률은 전국 5.81%, 서울 5.08%, 수도권 5.68%, 지방 6.34%였다. 서울이 가장 낮고 지방이 가장 높다. 임대료보다 매매가가 더 크게 올라 있으면 수익률은 내려가기 때문이다. 수익률이 높다는 것이 곧 좋은 물건이라는 뜻은 아니라는 신호다.

같은 분기에 매매가격은 전국 기준 0.30% 내렸는데 월세가격은 0.71% 올랐다. 분모가 줄고 분자가 늘었으니 수익률이 오르는 방향이다. 다만 서울만은 매매가격이 0.24% 올라 흐름이 갈렸다.

상업용부동산 투자수익률 — 임대수익이 아니다

상업용부동산 임대동향조사의 2026년 2분기 투자수익률은 오피스 2.15%, 집합상가 1.30%, 중대형상가 1.10%, 소규모상가 0.86%였다. 오피스텔 5%대와 나란히 놓고 "상가가 더 나쁘다"고 읽으면 오독이다. 이 숫자는 분기 수익률이고, 소득수익률과 자본수익률의 합이다.

오피스의 2.15%를 뜯어보면 소득수익률 0.91%에 자본수익률 1.24%가 더해진 값이다. 소득수익률이 임대료에서 나오는 부분이고, 자본수익률은 자산 가치 변동분이다. 임대수익률과 성격이 같은 것은 앞의 0.91%뿐이며, 이를 단순 연 환산하면 3.6% 수준이다. 2026년 2분기 오피스 투자수익률이 전 분기보다 0.35%p 뛴 것도 임대료가 아니라 자산가치가 올랐기 때문이다.

계산할 때 자주 틀리는 지점

• 분모 기준을 섞는다 — 어떤 물건은 보증금을 빼고, 어떤 물건은 빼지 않고 계산하면 비교 자체가 성립하지 않는다. 기준을 하나로 고정한다.
• 취득세를 원가에서 뺀다 — 취득세 4.6%는 되돌려 받지 못하는 돈이다. 분모에 반드시 넣는다.
• 공실을 0으로 둔다 — 임대차 계약이 붙어 있는 물건을 사도 계약은 끝난다. 공실률 0%를 전제한 수익률은 상한선이지 예상치가 아니다.
• 분기 수익률과 연 수익률을 나란히 놓는다 — 부동산원 상업용 통계는 분기값이다. 4를 곱하기 전에는 오피스텔 수익률과 비교할 수 없다.
• 부가세 포함 임대료로 계산한다 — 상가 월세 110만 원 중 10만 원은 부가세일 수 있다. 100만 원으로 계산해야 한다.
• 대출을 무조건 이득으로 본다 — 차입금리가 실질수익률보다 높으면 대출은 수익률을 낮춘다.

실수요자와 투자자를 위한 정리

• 물건을 훑을 때는 표면수익률로 후보를 줄이되, 계약 직전에는 반드시 실질수익률을 다시 계산한다. 두 값의 차이는 통상 1%p 안팎이다.
• 취득 부대비용은 매매가의 5% 이상을 잡고 시작한다. 취득세 4.6%에 중개보수와 법무 비용이 더 붙는다.
• 지역 평균 공실률을 조회해 그만큼 연 임대료를 깎은 뒤 계산한다. 상가는 유형별 격차가 커서 소규모상가 8.5%와 중대형상가 14.3%의 차이가 그대로 수익률 차이로 이어진다.
• 대출 여부를 결정할 때는 실질수익률과 대출금리를 나란히 놓는다. 금리가 더 높으면 대출 규모를 줄이는 쪽이 수익률에 유리하다.
• 공식 통계는 지역 평균이지 내 물건의 값이 아니다. 평균보다 눈에 띄게 높은 수익률을 제시하는 물건은 임대료가 높은 것이 아니라 매매가가 눌려 있는 이유가 따로 있는 경우가 많다.
• 수익률만으로 결정하지 않는다. 매도할 때의 환금성과 시세 흐름은 수익률 계산식 안에 들어 있지 않다.

결론

임대수익률은 물건의 성질이 아니라 계산 방식의 결과다. 같은 물건에서 4.42%와 3.18%, 그리고 대출을 낀 1.87%까지 세 개의 숫자가 모두 정직하게 나올 수 있다. 어느 것도 거짓말이 아니지만, 어느 것을 보고 결정하느냐에 따라 결과는 달라진다.

기억할 것은 세 가지다. 분모에는 실제로 나간 돈을 전부 넣는다. 분자에서는 매년 나갈 돈을 전부 뺀다. 대출은 차입금리가 실질수익률보다 낮을 때만 도움이 된다. 이 셋을 지키면 중개인이 제시한 수익률과 내가 계산한 수익률이 왜 다른지 설명할 수 있게 되고, 그 설명이 가능해지는 시점이 협상을 시작할 수 있는 시점이다.