리츠(REITs)는 여러 투자자의 돈을 모아 오피스·물류센터·상가·임대주택 같은 부동산에 투자하고, 임대료와 매각 이익을 배당으로 돌려주는 상품이다. 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 구조라서 배당수익률이 높고, 소액으로 부동산 간접투자를 할 수 있다는 점 때문에 은퇴 준비와 월 현금흐름 목적의 투자자가 많이 찾는다. 그런데 실제 통장에 들어오는 돈은 세금을 뗀 뒤의 금액이다. 같은 배당금이라도 어떤 과세 방식이 적용되느냐에 따라 연간 수십만 원이 달라지기도 한다.
이 글은 리츠 배당소득에 세금이 얼마나 붙는지, 공모리츠에 주어지는 분리과세 특례가 무엇인지, 어떤 조건을 어기면 혜택이 사라지는지를 계산 사례와 함께 해설한다. 세율과 한도는 2026년 10월 현재 시행 중인 소득세법·조세특례제한법 체계를 따랐으며, 특례의 적용 기한과 요건은 해마다 세법개정으로 바뀔 수 있으므로 투자 전 증권사 약정 안내와 국세청 자료를 반드시 다시 확인해야 한다.
리츠 배당소득에는 기본적으로 얼마가 붙나
리츠가 지급하는 배당금은 소득세법상 배당소득이다. 국내 증권사 계좌로 배당을 받으면 지급 시점에 소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합친 15.4%가 원천징수된다. 100만 원의 배당이 나오면 실제로 입금되는 금액은 84만 6천 원이다. 이자와 배당을 합친 금융소득이 연간 2천만 원 이하라면 이 15.4%로 납세가 끝난다.
문제는 금융소득이 연 2천만 원을 넘을 때다. 금융소득 합계가 2천만 원을 초과하면 초과분은 근로소득·사업소득 같은 다른 소득과 합산해 종합소득세율(6~45%)로 과세된다. 예금 이자, 주식 배당, 리츠 배당이 한꺼번에 들어오는 자산가라면 리츠 배당이 종합과세의 문턱을 넘기는 마지막 한 푼이 될 수 있다.
공모리츠 분리과세 특례: 9%와 5천만 원 한도
정부는 일반 투자자의 부동산 간접투자를 장려하기 위해 일정 요건을 갖춘 공모리츠 배당소득에 낮은 세율의 분리과세를 허용해 왔다. 핵심은 세 가지다. 첫째, 세율은 9%(지방소득세 포함 9.9%)로 일반 원천징수세율 15.4%보다 낮다. 둘째, 투자 원금을 전 금융기관 합산해 5천만 원까지만 적용된다. 셋째, 3년 이상 보유해야 하며 증권사를 통해 분리과세 신청(약정)을 해야 한다.
분리과세로 처리된 배당소득은 금융소득종합과세 계산에서도 제외되는 것이 이 특례의 가장 큰 장점이다. 다른 금융소득이 많은 투자자도 분리과세 대상 배당 때문에 종합과세 구간으로 밀려 올라가는 일을 피할 수 있다. 다만 신청 이후에 지급되는 배당부터 적용되며, 이미 받은 배당에는 소급 적용되지 않는다.
적용 기한도 확인 대상이다. 공모리츠 배당소득 분리과세 특례는 2026년 말까지를 한도로 하는 일몰 규정으로 운영되어 왔고, 2027년 이후 연장 여부는 정부의 세법개정안과 국회 통과 결과에 달려 있다. 연장이 확정되기 전에는 특례가 계속된다고 단정해서는 안 된다.
사례로 보는 세후 배당 차이
투자 원금 5천만 원을 연 배당수익률 6%의 공모리츠에 넣었다고 가정하자. 연간 배당은 300만 원이다. 일반 계좌에서 15.4%가 원천징수되면 세금은 46만 2천 원이고 세후 배당은 253만 8천 원이다. 분리과세 9.9%가 적용되면 세금은 29만 7천 원, 세후 배당은 270만 3천 원이다. 연간 16만 5천 원, 3년이면 약 50만 원 가까이 차이가 난다.
차이는 금융소득이 많을수록 더 벌어진다. 다른 이자·배당이 연 1,900만 원인 투자자가 일반 방식으로 리츠 배당 300만 원을 더 받으면 금융소득은 2,200만 원이 되어 종합과세 대상이 되고, 초과 200만 원에는 본인의 종합소득세율이 적용된다. 반면 분리과세를 약정해 두었다면 그 300만 원은 종합과세 계산에서 빠지므로 1,900만 원 수준으로 판정이 유지된다.
3년 보유 조건과 중도 매도 시 불이익
분리과세 혜택을 받은 뒤 3년이 지나기 전에 리츠를 팔면 그동안 낮은 세율로 낸 배당소득이 종합과세 대상으로 바뀌어 수정 신고를 해야 할 수 있다. 세법에는 매도 금액 전액을 다른 신규 리츠에 재투자하는 경우 보유를 이어 간 것으로 인정하는 완화 규정이 있으므로, 갈아타야 할 일이 생기면 처분 전에 증권사에 인정 요건을 먼저 문의하는 편이 안전하다.
한편 특례 대상은 공모리츠로 한정된다. 사모리츠나 비상장 상품, 일부 리츠 ETF는 같은 방식의 분리과세가 적용되지 않을 수 있다. 같은 이름이 붙은 상품이라도 약정이 가능한 종목인지는 증권사 안내에서 종목별로 확인해야 한다.
2026년 도입된 고배당 기업 분리과세와의 차이
2026년부터는 일정 요건을 갖춘 고배당 상장기업의 배당소득에 소득 구간별로 낮은 분리과세 세율을 적용하는 별도 제도가 도입됐다. 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만 리츠의 분리과세 특례와는 근거 규정도 요건도 다른 제도다. 리츠 배당이 고배당 기업 특례의 대상에 포함되는지는 별도로 따져 봐야 하며, 리츠 업계가 포함을 건의해 온 사안이라는 점만 기억해 두면 충분하다.
리츠 투자 전에 확인할 점
세후 수익률을 계산하기 위한 체크리스트
- 분리과세 약정 여부: 매수만 해서는 적용되지 않는다. 배당을 받기 전에 증권사에서 약정을 마쳐야 한다.
- 전 금융기관 합산 5천만 원: 여러 증권사에 나눠 투자해도 한도는 합산이다. 한도를 넘는 투자분은 일반 세율로 과세된다.
- 3년 보유 계획: 3년 안에 현금이 필요할 가능성이 있다면 분리과세 약정의 실익을 다시 따져 봐야 한다.
- 금융소득 합계 점검: 예금 이자, 주식 배당, 리츠 배당을 모두 더해 연 2천만 원 초과 여부를 미리 계산한다.
- 배당률보다 배당의 질: 임대료 증가 근거, 공실률, 금리 변화에 따른 자산가치 변동을 리츠 공시 자료로 확인한다.
- 건강보험 영향: 금융소득이 늘면 지역가입자나 피부양자의 건강보험 자격·보험료에 영향이 있을 수 있으니 건강보험공단에 확인한다.
결론
리츠 배당소득세는 기본 15.4%, 요건을 갖춘 공모리츠는 분리과세 9.9%로 계산하는 것이 출발점이다. 여기에 투자액 5천만 원 한도, 3년 보유, 증권사 약정이라는 조건이 붙는다. 분리과세 특례는 일몰 기한이 정해져 있어 2027년 이후에는 달라질 수 있다. 배당률이 높은 상품을 찾는 것만큼 자신의 금융소득 규모와 보유 기간에 맞는 과세 방식을 고르는 일이 세후 수익을 좌우한다.