조합설립 동의율은 정비구역 안의 소유자들이 조합을 만드는 데 얼마나 찬성해야 시장·군수가 조합설립인가를 내줄 수 있는지를 정한 비율이다. 근거는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제35조다. 이 비율을 채우지 못하면 추진위원회는 다음 단계인 사업시행계획 인가로 넘어갈 수 없다. 재건축 현장에서 “동의율 몇 퍼센트 확보”라는 말이 이정표처럼 쓰이는 이유다.
이 글은 2025년 5월 1일 시행된 개정 도시정비법을 기준으로 설명한다. 다만 동의율은 법령 개정과 시행령에 따라 바뀌어 왔고, 해설마다 토지면적 요건의 수치가 다르게 소개되기도 한다. 실제 사업에 적용할 때는 국가법령정보센터의 도시정비법 제35조 현행 조문과 관할 지자체의 안내를 최종 근거로 삼아야 한다.
재건축과 재개발은 세는 방식부터 다르다
재개발은 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자를 합친 ‘토지등소유자’ 전체를 모수로 삼는다. 토지등소유자의 4분의 3 이상이 동의하고, 동시에 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자가 동의해야 한다. 사람 수와 땅의 크기를 함께 보는 구조다.
재건축은 단지를 구성하는 공동주택 ‘동’ 단위로 먼저 거른다. 각 동 구분소유자의 과반수가 동의해야 하고, 그 위에 주택단지 전체 구분소유자와 토지면적에 대한 비율 요건이 더해진다. 한 동이라도 과반을 못 채우면 단지 전체 비율이 높아도 요건 미달이 된다. 소유자 수가 적은 동(5인 이하)에는 예외 규정이 있어 동별 과반 요건이 달리 적용된다.
“재개발은 사람과 땅을 함께 세고, 재건축은 동마다 먼저 세고 단지 전체를 다시 센다.”
— 동의율 구조의 차이2025년 5월 개정으로 달라진 부분
개정 전 재건축 조합설립 요건은 전체 구분소유자 4분의 3(75%) 이상이었다. 2025년 5월 1일부터 이 비율이 70%로 낮아졌다. 토지면적 요건도 같은 비율로 낮아졌다는 해설이 있으나, 매체마다 서술이 달라 현행 조문의 문구를 직접 확인하는 것이 안전하다.
또 하나의 변화는 상가 등 복리시설이다. 대통령령으로 정하는 복리시설은 동별 과반수 대신 3분의 1 이상 동의로 요건을 채울 수 있게 됐다. 상가 소유자의 반대가 사업 발목을 잡는 사례가 많았기 때문이다. 이 완화는 정비구역 지정 또는 시·도지사가 따로 정한 날 이후 구분소유자가 늘어난 복리시설 등 일정한 경우에 한해 적용된다는 설명이 있어, 해당 여부는 개별 단지에서 확인해야 한다.
재개발의 4분의 3 요건을 70%로 낮추는 안은 국회에서 논의가 진행된 것으로 보도됐지만, 이 글을 쓰는 시점에서 시행됐다고 단정할 근거는 확인하지 못했다. 재개발 현장은 현행 조문 기준으로 4분의 3을 전제로 계획을 세우는 것이 무난하다.
동의율은 언제 기준으로 계산하나
판례는 동의율 충족 여부를 조합설립인가 신청 시점을 기준으로 판단한다. 인가를 받은 뒤에 일부가 동의를 철회하더라도 이미 이뤄진 인가의 효력이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 반대로 신청 시점에 요건이 모자랐다면 나중에 동의서를 더 받아도 하자가 치유되지 않을 수 있어, 조합설립인가 취소 소송에서 자주 다투는 대목이다.
동의서는 법정 서식에 따라 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하는 것이 원칙이다. 동의서에는 건축물 철거 및 신축 비용 분담, 신축 건축물 소유권 귀속에 관한 사항이 담겨야 하며, 이 내용이 빠진 동의서는 무효로 다퉈질 수 있다. 조합설립 단계에서 비용 추정액이 크게 달라지는 경우에는 변경 동의가 필요하다.
“동의율은 마지막에 한 번 채우면 되는 숫자가 아니라, 인가 신청 시점에 서류로 입증해야 하는 숫자다.”
— 인가 신청 시점 판단 원칙동의율에서 자주 틀리는 계산
첫째, 공유 지분이다. 한 주택을 여럿이 공유하면 대표 소유자 1인만 토지등소유자로 센다. 둘째, 여러 채를 가진 사람도 재개발에서는 한 명으로 센다. 셋째, 재건축에서는 구분소유자 수와 토지면적 비율을 서로 다른 모수로 계산한다. 같은 사람이 둘 모두에 반영되지만 분모가 다르다. 넷째, 동의를 철회할 수 있는 시한과 방식이 법령에 정해져 있어, 철회서를 늦게 내면 동의율에서 빠지지 않는다.
이 때문에 추진위원회 발표 동의율과 인가 단계에서 인정되는 동의율이 다를 수 있다. 서류 하자로 일부 동의서가 무효가 되면 70%를 넘겼다고 믿었던 단지가 실제로는 미달로 판정되기도 한다. 소유자 입장에서는 본인 동의서의 날짜, 서식, 첨부 서류가 맞게 접수됐는지 확인하는 것이 최소한의 점검이다.
소규모 정비사업은 요건이 다르다
가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 등 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업은 별도 규정을 따른다. 보도에 따르면 이들 사업은 이번 도시정비법 개정의 대상이 아니어서 기존의 높은 동의율(예: 80%)이 유지되는 경우가 있다. 같은 단지 규모라도 어떤 법에 근거해 추진하는지에 따라 필요한 동의율이 달라지므로 사업 유형부터 확인해야 한다.
📌 실수요자·투자자 시사점
- 재건축은 전체 비율과 동별 과반을 모두 충족해야 하므로, 동별 동의 현황까지 공개되는지 확인한다.
- 재개발은 토지등소유자 4분의 3과 토지면적 2분의 1을 함께 본다는 점을 전제로 일정을 가늠한다.
- 추진위원회가 발표하는 동의율은 인가 단계에서 인정되는 수치와 다를 수 있다.
- 동의서의 서식·날인·첨부 서류 하자는 인가 취소 사유가 될 수 있으니 본인 동의서 접수 내역을 확인한다.
- 상가 소유자 비중이 큰 단지는 복리시설 요건 완화가 적용되는지 따져 본다.
- 소규모 정비사업은 별도 법에 따라 동의율이 더 높을 수 있다.
결론
동의율은 숫자 하나가 아니라 사업 유형, 시행 시점, 산정 모수에 따라 달라지는 값이다. 재건축은 동별 과반과 단지 전체 비율, 재개발은 토지등소유자 4분의 3과 토지면적 2분의 1이라는 큰 틀을 기억하고, 2025년 5월 개정으로 재건축 전체 비율이 낮아졌다는 변화를 반영하면 된다. 구체적 수치는 개정될 수 있으므로 항상 현행 조문과 지자체 안내로 마지막 확인을 거쳐야 한다.