전매제한이란 주택을 분양받은 사람이 입주자로 선정된 지위, 이른바 분양권을 일정 기간 다른 사람에게 넘기지 못하게 막는 제도다. 근거는 주택법 제64조와 같은 법 시행령 별표 3이다. 시세차익만 노린 단기 거래를 줄이고 실수요자에게 공급이 돌아가게 하려는 취지로 도입됐다. 그래서 분양 시장이 과열된 곳일수록 제한이 길고, 식은 곳일수록 짧다.
이 글은 2023년 4월 시행령 개정 이후의 수도권 구조를 중심으로 설명한다. 개정 전에는 수도권 최장 10년까지 묶이던 것이 최대 3년으로 줄었고, 시행 전에 공급된 주택에도 소급 적용됐다. 다만 규제지역 지정은 정책 상황에 따라 수시로 바뀌므로, 실제 거래 전에는 해당 단지 입주자모집공고문의 전매제한 문구와 국가법령정보센터의 별표 3 최신본을 반드시 대조해야 한다.
지역별로 기간이 갈리는 기본 구조
수도권에서는 크게 세 갈래로 보면 된다. 공공택지에 짓는 단지와 투기과열지구·조정대상지역 같은 규제지역은 최대 3년이다. 규제지역이 아닌 과밀억제권역은 1년, 그 밖의 수도권(성장관리권역, 자연보전권역 등)은 6개월이다. 한 단지가 여러 조건에 동시에 걸리면 더 긴 쪽이 적용되는 것이 일반적이므로, 단지가 공공택지인지부터 확인하는 편이 빠르다.
비수도권은 별표 3이 지역 유형별로 따로 기간을 정한다. 공공택지, 규제지역, 그 밖의 지역에 따라 수도권보다 짧게 설정돼 있는 경우가 많다. 같은 광역시 안에서도 구(區)마다 규제지역 지정 여부가 달라 기간이 다를 수 있다.
"전매제한 기간은 분양받는 날의 지역 지정 상태가 아니라, 입주자모집공고일 기준으로 공고문에 적힌 대로 정해진다."
— 공고문 확인 원칙규제지역 지정이 바뀌면 기간도 바뀌나
가장 많이 묻는 부분이다. 원칙적으로 전매제한 기간은 입주자모집공고 시점의 지역 구분에 따라 정해진다. 공고 이후에 규제지역으로 새로 지정되거나 해제되었다고 해서 이미 공고된 단지의 기간이 곧바로 뒤집히는 것은 아니다. 반대로 시행령 자체를 개정하면서 경과규정으로 기존 단지에 새 기간을 적용하는 경우도 있어, 2023년 개정이 그랬다. 따라서 규제지역 조정 보도가 나오면 두 가지를 구분해서 읽어야 한다. 새로 공고되는 단지에만 적용되는지, 기존 단지에도 소급되는지다.
기산일: 언제부터 세는가
전매제한 기간은 일반적으로 해당 주택의 입주자로 선정된 날, 즉 당첨자 발표일부터 센다. 계약일이나 입주일이 아니다. 예컨대 당첨자 발표일이 어느 해 3월 10일이고 제한 기간이 3년이면, 3년이 지난 날부터 전매가 가능해진다. 입주 시기가 늦어지더라도 기산일은 달라지지 않는다는 점이 핵심이다. 반면 공공택지 일부 유형에는 소유권이전등기일까지로 정하는 규정이 있어, 단지별로 공고문의 표현을 그대로 확인해야 한다.
"계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 당첨자로 발표된 날이 시계의 출발점이다."
— 기산일 원칙예외적으로 팔 수 있는 경우
제한 기간 중이라도 법이 정한 사유에 해당하면 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아 전매할 수 있다. 시행령에 나열된 대표 사유는 다음과 같다. 세대원 전원이 근무·생업·취학 때문에 다른 시·도로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 이혼으로 배우자에게 소유권을 이전하는 경우, 해외이주 또는 2년 이상 해외 체류, 주택의 채무불이행으로 경매·공매가 진행되는 경우 등이다. 어떤 사유든 증빙 서류가 필요하고 동의 절차에 시간이 걸린다.
위반하면 어떻게 되나
전매제한을 어기고 거래한 경우 거래는 효력을 인정받기 어렵고, 계약 취소와 함께 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금)이 규정돼 있다. 이미 받은 입주자 지위도 취소될 수 있으며, 이후 일정 기간 청약 자격에 제한이 걸린다. 분양권을 사려는 입장에서도 제한 기간 중 매수는 추후 소유권 이전이 막힐 수 있어 위험하다. 이른바 “다운계약”이나 명의 대여는 별도로 불법이다.
전매제한과 실거주 의무는 다르다
두 제도를 혼동하기 쉽다. 전매제한은 입주 전후를 막론하고 지위를 넘기지 못하게 하는 것이고, 실거주 의무는 분양가상한제 적용 단지 당첨자가 일정 기간 직접 거주하도록 하는 것이다. 실거주 의무 기간 안에는 전매 제한이 풀렸다고 해도 임대하거나 매도하기 어렵다. 따라서 매도 가능 시점은 두 기간 중 더 늦은 시점으로 계산해야 한다.
📌 실수요자·투자자 시사점
- 입주자모집공고문의 전매제한 항목에 적힌 기간과 기산일 표현을 가장 먼저 확인한다.
- 기산일은 당첨자 발표일이며 입주일이 늦어져도 바뀌지 않는다.
- 공공택지와 규제지역 단지는 수도권에서 최대 3년이므로 그 기간의 자금 계획을 세워 둔다.
- 실거주 의무가 붙는 단지는 전매제한 해제 후에도 곧바로 팔 수 없다는 점을 감안한다.
- 제한 기간 중 분양권을 사겠다는 제안은 계약 취소와 처벌 위험이 있으니 응하지 않는다.
- 규제지역 조정 뉴스는 신규 공고 단지 적용인지, 기존 단지 소급인지 구분해서 읽는다.
결론
전매제한은 숫자 하나로 외우기보다 세 단계로 확인하는 것이 안전하다. 단지가 공공택지인지, 규제지역인지로 기간을 정하고, 당첨자 발표일로 기산일을 잡고, 실거주 의무가 겹치는지 보아 매도 가능 시점을 확정한다. 이 순서만 지키면 공고문을 읽는 데 몇 분이면 충분하다. 제도와 지정 지역은 바뀔 수 있으므로 최종 판단은 항상 공고문과 현행 법령으로 한다.