법원 경매에 처음 입찰하려는 사람이 가장 먼저 부딪히는 질문은 "입찰 당일 얼마를 들고 가야 하는가"다. 이 돈이 입찰보증금이고, 법령상 용어로는 매수신청보증이다. 금액을 잘못 준비하면 입찰 자체가 무효가 되고, 낙찰을 받고도 잔금을 못 내면 이 보증금을 돌려받지 못한다. 이 글은 2026년 10월 현재 민사집행법과 민사집행규칙의 구조를 바탕으로, 보증금이 얼마이고 언제 돌아오며 어떤 경우에 사라지는지를 순서대로 설명한다.
입찰보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙
민사집행규칙 제63조는 기일입찰에서 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정하고 있다. 여기서 기준은 감정가가 아니라 해당 회차의 최저매각가격이다. 감정가 5억 원 물건이 한 번 유찰되어 최저매각가격이 4억 원(저감률 20% 가정)이 되었다면 보증금은 4,000만 원이다. 입찰가를 5억 원으로 써도 보증금은 최저매각가격 기준으로 계산된 4,000만 원이다.
다만 법원은 상당하다고 인정하면 보증금액을 다르게 정할 수 있다. 이 경우 매각물건명세서나 매각기일 공고에 따로 적히므로, 입찰 전에 사건별 공고를 직접 확인해야 한다. 공고에 적힌 금액보다 적게 내면 입찰은 무효 처리된다.
"입찰보증금은 입찰가의 10%가 아니라 최저매각가격의 10%다. 이 한 줄을 헷갈려 금액을 잘못 넣는 경우가 초보 입찰에서 가장 흔하다."
어떤 형태로 납부하는가 — 현금, 수표, 보증서
보증은 현금 또는 자기앞수표(금융기관이 발행한 것)로 내는 것이 일반적이다. 지급보증위탁계약체결문서(보증보험증권 형태)로 대신할 수 있게 한 법원도 있으나 법원별 운용이 다르다. 개인 수표나 당좌수표는 인정되지 않는다. 입찰봉투에 입찰표와 보증봉투를 함께 넣어 집행관에게 제출하며, 대리 입찰이면 위임장과 인감증명서가 추가로 필요하다.
낙찰받지 못하면 언제 돌려받는가
최고가매수신고인으로 호명되지 않은 입찰자의 보증은 개찰이 끝난 뒤 그 자리에서 반환된다. 영수증을 쓰고 받아 가는 구조라 별도 신청 절차가 길지 않다. 최고가 낙찰자와 차순위매수신고인의 보증은 즉시 돌려주지 않는다. 집행관이 매각기일로부터 3일 이내에 법원사무관등에게 인도하고, 이후 절차에 따라 처리된다.
차순위매수신고는 최고가 입찰액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰한 사람만 할 수 있다. 차순위로 신고하면 최고가매수인이 대금을 모두 낼 때까지 보증이 묶이고, 대금 납부가 끝나면 반환을 청구할 수 있다.
낙찰 후 대금 미납 — 보증금 몰수와 재매각
낙찰자는 매각허가결정이 확정되면 법원이 정한 지급기한 안에 잔금을 내야 한다. 이 기한은 통상 매각허가결정 확정일로부터 1개월 안으로 정해진다. 기한을 넘기고도 잔금을 내지 않으면 법원은 차순위매수신고인이 있는 경우 그에 대한 매각허가 여부를 먼저 정하고, 없으면 직권으로 재매각을 명한다(민사집행법 제138조).
이때 앞선 매수인은 재매각 절차에서 매수신청을 할 수 없고, 낸 보증금도 돌려받지 못한다. 몰수된 보증금은 배당할 재산에 편입되어 채권자들에게 돌아간다. 낙찰가가 크지 않아도 보증금만으로 수천만 원이 사라질 수 있으므로, 입찰 전 잔금 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 하는 이유다. 대출 한도와 승인 시점은 금융기관 심사와 DSR 규제에 좌우된다.
"보증금 10%는 입찰의 입장료가 아니라 잔금 납부 의무의 담보다. 대출 승인이 확정되지 않은 채 입찰하면 이 담보를 거는 셈이다."
재매각 때는 보증금이 달라진다
대금 미납으로 재매각이 열리면 법원은 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 비율로 정할 수 있고, 실무에서는 10분의 2로 올리는 경우가 많다. 다만 이는 법원의 개별 결정이므로 사건 공고에 적힌 금액이 기준이다. 비율을 바꾸려면 법원의 결정이 있어야 하고, 결정 없이 다른 금액으로 공고하면 위법한 공고가 된다는 것이 대법원 결정(2022마6559)의 취지다. 재매각 물건에 입찰할 때는 일반 회차보다 현금 준비 규모가 두 배가 될 수 있다는 점을 계산에 넣어야 한다.
입찰 전 준비 금액 계산 예시
감정가 6억 원, 2회 유찰 후 최저매각가격 3.84억 원(회당 20% 저감 가정)인 물건을 예로 들면 보증금은 3,840만 원이다. 여기에 낙찰 후 부담할 취득세와 명도 비용, 잔금에서 대출로 충당하지 못하는 자기자본까지 합산해야 실제 필요 현금이 나온다. 보증금은 전체 필요 자금의 일부일 뿐이고, 낙찰가의 10%를 보증금으로 이미 냈다면 잔금은 나머지 금액에서 이를 뺀 값이다.
실수요자·투자자 시사점
- 입찰 전 사건 공고에서 보증금 비율이 10분의 1인지, 별도로 정해졌는지 확인한다.
- 보증금은 입찰가가 아니라 해당 회차 최저매각가격을 기준으로 계산한다.
- 자기앞수표 한 장으로 금액을 맞추고, 개인 수표는 쓰지 않는다.
- 재매각 물건은 보증금이 두 배가 될 수 있으니 현금 계획을 따로 세운다.
- 잔금 대출 승인 가능성을 입찰 전에 금융기관과 확인해 몰수 위험을 줄인다.
- 차순위매수신고는 보증이 묶이는 기간을 감안하고 신중하게 결정한다.
결론
입찰보증금은 계산 자체는 단순하지만 기준 금액, 납부 형태, 반환 시점, 몰수 조건이 법령에 흩어져 있다. 최저매각가격의 10분의 1이라는 원칙을 기억하고, 사건별 공고로 예외를 확인하고, 잔금 조달 계획을 먼저 세운 다음 입찰표를 쓰는 순서가 가장 안전하다.