86주 연속 상승의 끝인가?…서울 아파트 시장, 강남·용산 하락에 '흔들'

서울 아파트 시장이 역사적 전환점에 섰다. 86주 연속 상승이라는 전무후무한 기록을 세운 서울 집값이, 그 기록의 중심지였던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산에서 처음으로 하락세로 돌아서며 시장 전반에 경고음을 울리고 있다. 상승세가 흔들리는 속도와 방향이 앞으로의 시장을 결정지을 중요한 신호로 해석되는 가운데, 전문가들은 지금이 부동산 사이클의 '변곡점'임을 주목하고 있다.

86주 연속 상승, 과연 기적인가 버블인가

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2024년 하반기 이후 단 한 차례도 하락을 기록하지 않고 2026년 10월 초 현재까지 86주 연속 상승 행진을 이어왔다. 이는 통계 작성 이래 단 한 번도 없었던 기록으로, 부동산 업계에서는 이 자체가 이미 '이례적 과열 구간'임을 방증한다는 분석이 나온다. 그러나 9월 4주 기준 전국 아파트 매매가는 전주 대비 0.06% 상승에 그치며, 상승폭이 뚜렷하게 줄어드는 추세다.

서울의 경우 자치구별 편차가 극명해지고 있다. 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 여전히 보합~소폭 상승을 유지하는 반면, 상승을 주도해온 강남 3구와 용산구에서는 수억 원짜리 초고가 아파트를 중심으로 호가 하락이 관측된다. 강남구 대치동 은마아파트, 서초구 반포동 래미안퍼스티지 등 시장 선도 단지들의 실거래가가 고점 대비 수천만 원에서 최대 1억 원 내외로 낮아진 사례도 포착되고 있다.

강남·용산 하락 전환이 의미하는 것

강남 3구와 용산의 가격 하락 전환은 단순한 국지적 현상으로 보기 어렵다. 이들 지역은 서울 집값 상승을 선도해온 '리딩 마켓'으로, 이곳에서 시작된 조정은 통상 6~12개월의 시차를 두고 중저가 지역으로 전이된다는 것이 부동산 사이클의 통설이다. 실제로 2009~2010년, 2019~2020년 서울 집값 조정기에도 강남권이 먼저 꺾이고, 이후 마포·노원·성북 순서로 하락세가 확산된 바 있다.

특히 주목해야 할 것은 매물 증가 속도다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(ASIL) 기준, 서울 아파트 매물은 9월 한 달 사이 8% 이상 증가했다. 그동안 매물 잠김 현상으로 공급이 제한됐던 강남권에서도 '버티기'를 포기하는 집주인들이 늘어나며 매물 출하가 빨라지고 있다. 이는 수요 대비 공급이 늘어나는 전형적인 조정 국면의 신호다.

'10억 이하' 실수요 시장과 고가 시장의 분리

흥미로운 현상은 10억 원 이하 중저가 아파트 거래가 여전히 활발하다는 점이다. 서울신문 보도에 따르면 9월 서울 아파트 거래에서 10억 원 이하 거래 비중이 전월 대비 5%p 높아졌다. 내 집 마련에 나선 실수요자들이 DSR 규제 강화 이전에 서둘러 매수에 나서는 움직임으로 해석된다. 또한 10월 공급 물량이 수도권 중심으로 늘어남에 따라 실수요자들의 선택지가 다양해질 전망이다.

수도권 동반 상승세, 언제까지 지속될까

서울 일부 지역의 하락 전환에도 불구하고, 경기·인천 등 수도권 전반은 아직 상승세를 유지하고 있다. 경기도 과천·성남(분당·판교)·하남 등 서울 접경 지역에서는 여전히 전주 대비 0.1% 내외의 상승이 기록되고 있다. 이는 서울 집값 부담으로 외곽으로 밀려난 수요가 경기 우량 지역에 흡수되는 '풍선효과'의 지속으로 볼 수 있다.

그러나 전문가들은 이 역시 장기 지속성에 의문을 던진다. 금리 환경, 가계부채 증가, 글로벌 경기 불확실성 등 매크로 리스크가 해소되지 않은 상황에서 수도권 외곽 상승은 지속 기반이 약하다는 분석이다. 특히 정부가 다음 스텝으로 예고한 지역별 대출 규제 강화가 현실화되면 경기 지역에도 영향이 불가피할 것으로 보인다.

10월 시장의 변수: 공급, 금리, 정책

10월에는 세 가지 주요 변수가 시장을 흔들 전망이다. 첫째, 수도권 신규 입주 물량 증가다. 하반기 이후 예정된 분양·입주 물량이 집중되는 10~11월은 전세·매매 모두 공급 압박이 높아지는 시기다. 둘째, 한국은행의 기준금리 결정이다. 10월 금통위에서 금리 동결 또는 추가 인하 여부가 집값 향방에 결정적 영향을 미칠 수 있다. 셋째, 금융당국의 추가 대출 규제다. 이미 서울·경기 12개 지역에서 시행 중인 고가주택 대출 규제가 더 강화될 경우 고가 아파트 시장의 냉각 속도가 빨라질 수 있다.

결론: 조정은 시작됐지만, 급락은 아직

86주 연속 상승이라는 극단적 기록이 결국 고가 지역부터 균열을 드러내고 있다. 그러나 이것이 2008년 금융위기 때와 같은 급격한 폭락으로 이어질 것으로 보는 전문가는 소수다. 공급 부족, 실수요 기반, 전세 전환 수요 등이 하방을 지지하는 구조가 건재하기 때문이다. 다만 2~3년간 연속으로 가격 상승을 경험한 투자자들은 포트폴리오 점검이 필요한 시점이며, 레버리지(대출) 비중이 높은 경우라면 유동성 리스크에 대한 대비를 서둘러야 한다.

시장은 지금 '연착륙'과 '경착륙'의 갈림길에 서 있다. 정책 당국의 섬세한 대응과 시장 참여자들의 냉철한 판단이 어느 때보다 중요한 국면이다.