경제학 교과서에는 이런 상황이 나오지 않는다. 거래량이 반 토막 났는데도 가격은 오른다. 시장이 '제대로' 작동한다면, 수요가 줄면 가격도 내려가야 한다. 그런데 2026년 9월의 서울 아파트 시장은 그 상식을 비웃고 있다. 이것이 단순한 이상 현상인지, 아니면 한국 부동산 시장의 구조적 특성인지를 냉정하게 들여다볼 필요가 있다.
수치는 명확하다. 서울 아파트 매매 실거래가격은 1년 전 대비 14.56% 올랐다. 전월 대비로도 1.93% 상승했다. 반면 8월 거래량은 3,046건으로, 5월의 9,000건 가까운 수준에 비하면 3분의 1 토막이 났다. 세제 개편안 발표 이후 매물은 늘었지만 매수자들은 움츠러들었다. '팔고 싶은 사람은 많아졌지만, 사고 싶은 사람은 줄었다'는 공식이 성립했다. 그런데 왜 가격은 내리지 않는가.
1. 진짜 매물은 없다 — '유령 매물'의 시대
세제 개편안 발표 이후 호가 매물이 쏟아졌다. 다주택자들이 보유세 부담을 의식해 일단 내놓은 것이다. 그러나 이 매물들 상당수는 '팔 의향이 있는 척'하는 유령 매물에 가깝다. 호가가 시장보다 10~15% 높게 책정되어 있어 실거래로 연결되지 않는다. 결국 매물이 늘었다고 해서 실질적인 공급이 늘어난 건 아니다. 아파트 시장에서 거래 가능한 '실매물'의 감소는 가격 하방 압력을 제한한다.
2. 수요가 줄었어도 공급이 더 줄었다
가격을 결정하는 건 절대적인 거래량이 아니라 수요와 공급의 상대적 균형이다. 올해 하반기 서울·수도권 신규 입주 물량은 역대 최저 수준에 머물고 있다. 2023~2024년 착공 절벽의 후폭풍이 이제서야 시장에 본격적으로 나타나고 있는 것이다. 수요가 위축됐음에도 공급이 그보다 더 빠르게 줄어들고 있다면, 가격은 오를 수밖에 없다.
"거래가 줄었다고 집값이 내린다고 단정짓는 건 위험합니다. 실제로 입주 가능한 신규 물량이 얼마나 되는지를 봐야 합니다. 지금 서울은 공급의 진공 상태에 가깝습니다."
— KB부동산 리서치팀, 2026년 9월 시장 리뷰3. 세제 개편의 두 얼굴 — 관망과 잠김(lock-in) 효과
이번 세제 개편안은 다주택자 보유세를 강화하는 방향으로 설계됐다. 언뜻 보면 다주택자 매물이 늘어나 가격이 내려갈 것 같지만, 현실은 다르다. 1주택자들은 오히려 더 굳게 집을 잠갔다. '팔면 세금 폭탄, 그럼 계속 보유하는 게 낫다'는 심리가 확산된 것이다. 특히 강남권 장기 보유자들에게는 양도세 중과 부담이 여전해 매도 유인이 낮다. 이것이 바로 부동산 정책이 늘 의도치 않은 결과를 낳는 이유이기도 하다.
4. 심리는 여전히 '내 집은 내려가지 않는다'
한국 아파트 시장은 오랜 기간 '가격은 결국 오른다'는 집단 기억 위에 작동해왔다. 2022~2023년의 급락장을 경험하고도, 2024~2025년 반등이 워낙 강하게 나타나면서 이 믿음은 오히려 강화됐다. 매도자들이 호가를 낮추지 않는 이유는 간단하다. '기다리면 누군가는 내 가격에 산다'는 경험 법칙이 여전히 유효하기 때문이다. 거래가 없어도 호가가 유지되는 한, 가격 지수는 크게 내리지 않는다.
"시장이 냉각됐다고 표현하지만, 사실은 '가격 탐색 구간'에 들어간 것입니다. 매수자는 더 저렴해지길 기다리고, 매도자는 더 높은 가격을 원한다. 어느 쪽도 양보하지 않는 교착상태입니다."
— 하나금융연구소 부동산팀, 2026년 하반기 전망 보고서5. 이 역설은 언제까지 지속되는가
거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 국면은 역사적으로 오래 지속되지 않는다. 두 가지 시나리오가 가능하다. 하나는 공급 부족과 전세난이 지속되면서 매수 심리가 되살아나 다시 거래량과 가격이 함께 오르는 시나리오다. 또 하나는 금리 인상이나 추가적 대출 규제로 매수력 자체가 훼손되면서 가격이 서서히 하향 조정되는 시나리오다. 현재로선 전자의 가능성이 더 높아 보인다. 입주 물량이 회복되는 2027~2028년까지는 공급 진공 상태가 이어질 전망이기 때문이다.
실수요자와 투자자를 위한 시사점
지금 이 시장에서 어떻게 움직여야 할까
- 실수요 매수자: 거래량이 줄었다고 가격이 내린다는 기대는 금물이다. 실수요 필요가 있다면 조급하게 고점 추격은 피하되, 적정 단지 대기 전략이 유효하다.
- 다주택 보유자: 세제 개편안 세부 내용을 확인하고, 양도세 vs 보유세 부담을 시뮬레이션해 매도 타이밍을 점검해야 한다. 무조건 버티는 전략이 항상 최선은 아니다.
- 전세 수요자: 가을 이사철과 신규 입주 부족으로 전세가격 상승 압력이 높다. 계약 만료 전 일찍 움직이는 것이 유리하다.
- 분양 대기자: 공급 진공 구간인 지금이 청약 전략을 세울 적기다. 2026~2027년 수도권 분양 단지에 대한 선별적 접근이 필요하다.
- 장기 투자자: 현 시장은 단기 차익보다 임대 수익 중심의 장기 전략이 더 안정적이다. 역세권·학군·직주근접 삼박자를 갖춘 단지에 집중할 것.
결론 — 역설을 이해해야 시장이 보인다
2026년 가을 부동산 시장의 역설은 우리에게 중요한 교훈을 준다. 시장은 단순한 수요-공급 곡선으로 설명되지 않는다. 세제 정책, 심리적 잠김 효과, 공급 구조의 지연 반응, 그리고 집단 기억이 복잡하게 얽혀 있다. 거래량이 줄었다고 집값이 내릴 거라 믿는 것도, 오를 거라 확신하는 것도 위험하다. 지금은 데이터를 꼼꼼히 읽고 구조적 흐름을 이해하는 인내의 시간이다. 속단하지 말고, 관망하되 준비하는 전략이 이 역설의 시장에서 가장 현명한 선택이다.