압구정·여의도 80조 정비사업 대격변
지금 올라타야 하나, 기다려야 하나?

2026년 하반기, 서울 부동산 시장에서 가장 뜨거운 전쟁터는 단연 정비사업이다. 압구정·여의도·성수동으로 이어지는 이른바 '압여목성' 벨트에서 국내 최대 건설사들이 수십조 원 규모의 수주를 놓고 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 동시에 이재명 정부는 500가구 이하 정비사업 권한을 자치구로 이양하는 방안을 추진 중이며, 한국부동산원까지 갈등 조정 업무에 가세하면서 제도 환경 자체가 빠르게 재편되고 있다. 이 격동의 국면에서 실수요자와 투자자는 어떤 판단을 내려야 할까.

정비사업은 단순한 건설 공사가 아니다. 수십 년 묵은 도심 주거지를 현대적 주거 환경으로 탈바꿈시키는 도시 재생의 핵심 수단이며, 그 과정에서 발생하는 자산 가치 변화는 참여자 모두에게 직접적인 영향을 미친다. 그러나 그만큼 법적 절차가 복잡하고, 조합 내부 갈등에서부터 공사비 분쟁까지 리스크도 다양하다. 지금 이 순간 가장 중요한 것은 시장의 흥분에 휩쓸리지 않고 냉철하게 각 사업지의 단계와 리스크를 파악하는 것이다.

① 압구정: 한국 최대 재건축 벨트의 현주소

압구정동은 현재 1구역부터 6구역까지 나뉘어 재건축이 추진되고 있다. 이 중 시장의 이목이 가장 집중된 곳은 3구역이다. 기존 3,896가구를 최고 65층, 5,175가구 규모로 재건축하는 이 프로젝트의 예상 사업비는 약 7조 원에 달한다. 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 1군 건설사들이 모두 수주를 노리고 있어 2026년 하반기 최대 격전지로 꼽힌다.

2구역은 한 발 앞서 있다. 2026년 3월, 압구정 2구역 조합은 현대건설과 공사비 2조 7,489억 원 규모의 공사도급계약을 체결했다. 이어 7월에는 제13차 정비사업 통합심의위원회에서 특별계획구역② 재건축사업이 조건부 의결됐다. 이 흐름이 3구역으로 이어질 경우, 압구정 전체 재건축 사업이 2020년대 후반 본격적인 착공 단계에 진입할 수 있다는 기대감이 크다.

② 여의도: 시범아파트를 둘러싼 삼성 vs 현대 대결

여의도 정비사업의 핵심은 시범아파트다. 영등포구 여의도동에 위치한 이 단지는 지하 4층·지상 최고 49층 27개 동, 총 2,493가구 규모로 재건축될 예정이다. 삼성물산과 현대건설의 수주 경쟁이 예고된 가운데, 삼성물산은 이미 여의도 대교아파트를 수주한 바 있어 여의도 벨트를 연속으로 장악하려는 전략이 뚜렷하다. 삼부아파트, 진주아파트도 연이어 시공사 선정이 예정돼 있어 여의도 전체가 대형 정비사업의 각축장이 되고 있다.

여의도의 특수성은 금융 중심지라는 입지다. 국회의사당, 여의도공원, IFC 등 핵심 인프라와 인접한 데다 한강 조망권을 확보할 수 있어 재건축 완성 후 프리미엄은 강남3구와 비교해도 손색이 없다는 평가가 나온다. 다만 사업 기간이 길고 조합원 분담금 규모가 상당하다는 점은 진입 전 반드시 확인해야 할 변수다.

③ 한국부동산원 가세: 제도 환경의 이원화 우려

2026년 9월, 정비사업 제도 환경에 또 하나의 큰 변수가 등장했다. 한국부동산원이 갈등 조정 등 정비사업 지원 업무에 새롭게 참여할 방침을 밝힌 것이다. 기존에 서울시와 자치구가 주도해왔던 정비사업 지원 체계에 국토교통부 산하 기관이 합류하면서, 지원 창구가 이원화될 수 있다는 우려가 제기된다.

이재명 정부는 또한 500가구 이하 재건축·재개발 사업의 인·허가 권한을 기초자치단체(자치구)로 이양하는 방안도 추진 중이다. 이는 소규모 정비사업의 행정 절차를 단축할 수 있다는 장점이 있지만, 자치구별 역량 격차에 따라 사업 속도 차이가 벌어질 수 있다는 점도 고려해야 한다. 8월 말 국토부가 서울과 대전에서 개최한 정비사업 설명회도 이 같은 제도 개편 방향을 설명하고 도시정비법 개정안 주요 내용을 소개하는 자리였다.

④ 성수·목동 벨트: 압구정·여의도에 가려진 다음 타자들

압구정과 여의도에 집중된 시선 뒤에서 성수와 목동 역시 정비사업의 기지개를 켜고 있다. 성동구 성수동은 트리마제·서울숲 등 고급 주거 브랜드가 밀집한 지역으로, 성수지구 재개발이 속도를 내면 한강변 랜드마크 단지로의 변신이 기대된다. 목동은 5·6·7·8·9·11·12·13·14단지 등 대규모 단지들이 안전진단 재도전과 정비계획 수립을 동시에 추진하고 있어, 양천구의 판도를 바꿀 수 있는 시점이 다가오고 있다는 분석이 나온다.

⑤ 정비사업 투자 시 반드시 확인해야 할 5가지

정비사업 인근 주택 또는 조합원 입주권에 관심이 있다면 다음 사항을 꼭 점검해야 한다.

• 사업 단계 확인: 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 → 준공 순으로 진행되며, 단계가 앞설수록 리스크는 줄지만 프리미엄은 높다. 아직 추진위원회 단계라면 수년간의 불확실성을 감내해야 한다.
• 조합원 분담금 산정 기준: 관리처분계획 인가 전이라면 분담금이 크게 바뀔 수 있다. 공사비 인상분이 분담금에 어떻게 반영되는지 조합 정관과 총회 의결 자료를 직접 확인해야 한다.
• 이주비 대출 및 금리 조건: 사업 기간 중 이주비 대출 금리가 시장 금리와 연동되는 경우, 금리 상승 시 조합원 부담이 크게 늘어날 수 있다.
• 매물의 권리 상태: 입주권 거래 시 구분지상권, 가등기, 근저당 등 권리 관계를 반드시 등기부등본으로 확인하라. 인근 공인중개사 2~3곳의 의견을 비교하는 것도 필수다.
• 비례율 및 감정평가액: 감정평가액이 낮게 책정되면 조합원 분담금이 늘어난다. 과거 유사 사업의 감정평가 추이를 참고하되, 공인된 감정평가사의 의견을 구하는 것이 안전하다.

⑥ 실수요자 vs 투자자: 지금 진입해도 되는가

실수요자라면 사업 단계가 어느 정도 진행되어 관리처분계획 인가를 받은 단지가 상대적으로 안전하다. 물론 이 단계에서는 이미 프리미엄이 상당히 형성돼 있다. 하지만 실거주 목적이라면 공사 기간 2~3년을 감당할 대안 거처와 자금 계획을 갖춘 뒤 진입하는 것이 합리적이다.

투자자 관점에서는 현재 시장이 복잡하다. 압구정·여의도 같은 핵심지는 이미 가격에 미래 가치가 상당 부분 선반영된 상태다. 반면 목동·성수처럼 정비사업 초기 단계 지역은 리스크 대비 잠재 수익이 크지만, 사업 지연이나 무산 리스크도 함께 감내해야 한다. 현재의 제도 이원화 우려와 정책 불확실성을 감안하면, 단기 시세 차익보다는 장기 보유를 전제로 한 분산 접근이 더 현명한 전략일 수 있다.