공급 절벽이 온다
서울 입주 물량 반토막, 전세난과 집값 상방 압력의 불편한 진실

숫자는 거짓말하지 않는다. 2026년 서울에 입주할 아파트는 약 2만 7,000호. 10년 평균인 4만 4,000호의 61% 수준에 불과하다. 내년(2027년)은 더 심각하다. 1만 7,200호로 줄어든다. 전문가들이 '공급 절벽'이라고 부르는 현실이 이미 시작됐다. 경기 침체 우려, DSR 규제, 대출 한도 축소로 수요를 죄었지만, 공급의 역습이 시장 하방을 막아서고 있다.

이 글은 불편한 진실을 직시한다. 집값이 오르면 안 된다고 생각하는 사람도, 오를 거라고 생각하는 사람도 마찬가지로 읽어야 할 이야기다. 공급과 수요, 전세와 매매의 연결 고리, 그리고 지금 이 시장에서 실수요자와 투자자가 취해야 할 태도를 냉정하게 분석한다.

왜 지금 공급이 이토록 부족한가

현재의 공급 부족은 하루아침에 만들어진 것이 아니다. 2020~2022년 사이 급등하던 집값을 잡기 위해 정부가 재개발·재건축 규제를 강화하고, 사업성이 맞지 않는다는 이유로 민간 건설사들이 신규 사업 착수를 줄였다. 인허가 물량은 2022년을 정점으로 꺾이기 시작했고, 통상 2~3년의 건설 기간을 감안하면 그 효과가 2025~2027년 입주 물량으로 나타나는 것이다.

2025년 6·27 대책은 다주택자 규제를 대폭 강화하며 투자 목적 매입을 급감시켰고, 2020년 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)은 기존 세입자가 갱신권을 행사해 장기 거주하는 유인을 높였다. 그 결과 신규 전세 매물은 줄고, 갱신 전세의 비중이 높아지면서 실수요자가 선택할 수 있는 전세 매물 자체가 구조적으로 감소하는 악순환이 고착됐다.

전세 시장: 전세난의 역설, 매매로 밀리는 수요

전세 시장의 수급 불균형은 단순히 전세가 비싸지는 문제에서 끝나지 않는다. 전세 매물 부족이 심해지면 전세를 구하지 못한 수요자들이 어쩔 수 없이 매매 시장으로 밀려온다. '울며 겨자 먹기 매수'라고 불리는 이 패턴은 전세난이 극심했던 2020~2021년 집값 급등기에도 핵심 동력 중 하나였다.

주택도시연구원은 2026년 서울 전세 가격이 연간 4.7% 상승할 것으로 전망하고 있다. 이 흐름이 지속되면 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지고, 갭투자의 진입 장벽이 낮아지는 효과도 나타날 수 있다. 규제의 역설이다. 수요를 억누르려 했지만, 공급이 받쳐주지 못하면 억눌린 수요가 결국 터져나온다.

매매 가격: 하방이 막힌 구조의 지속성

집값 상방 압력을 만드는 요인은 공급 부족만이 아니다. 금리 인하 기대, 대출 규제 완화 논의, 선거 주기에 따른 정책 유연성 등 복합적 변수들이 하방을 지지하고 있다. 서울 주요 입지 아파트들은 2024년 고점에 근접하거나 일부 재초과하는 흐름을 보이고 있으며, 외곽 지역과의 양극화는 오히려 심화되고 있다.

전문가들 사이에서도 '서울 집값은 안 빠진다'는 전제가 점점 공론화되는 분위기다. 다만 이 전제에는 조건이 붙는다. 핵심 입지, 학군, 교통 접근성, 브랜드 아파트 단지라는 필터를 통과한 물건에 한해서다. 노후 빌라, 외곽 비브랜드 아파트, 교통 소외 지역은 여전히 거래 침체와 가격 하락이 이어지고 있다. 서울 안에서도 이미 '자산 격차'가 물리적으로 가시화되고 있다.

정책의 딜레마: 수요 억제만으로는 답이 없다

현 정부가 직면한 딜레마는 명확하다. 수요 억제 정책(DSR 강화, 다주택자 규제)은 실수요자의 접근성도 함께 낮추면서 전세 수요만 더 강하게 묶어놓는 부작용을 낳고 있다. 반면 공급 확대는 인허가부터 실제 입주까지 최소 3~5년이 걸리기 때문에 당장의 시장 과열을 식히는 데 한계가 있다.

근본적인 해법은 재개발·재건축 사업의 속도전이다. 서울시가 추진 중인 신속통합기획, 모아타운, 공공재개발 등의 사업들이 실제 착공으로 이어지는 속도를 높이지 않으면 2028~2030년에도 비슷한 공급 절벽이 반복될 수 있다. 정책의 일관성과 속도가 시장 불안의 진짜 해법이라는 것을 이번 공급 위기가 다시 한번 증명하고 있다.

실수요자·투자자가 지금 해야 할 일

공급 절벽이라는 구조적 현실 앞에서 실수요자와 투자자 각각이 취해야 할 행동은 다르다. 공통된 원칙은 시장을 감정이 아닌 데이터로 보는 것이다.

• 실수요자는 전세 갱신권 소진 여부와 전세 매물 현황을 먼저 파악하고, 전세 → 매매 전환 타이밍을 개인 재무 상황에 맞춰 계획적으로 설계한다
• 입주 물량이 급감하는 2026~2027년은 핵심 입지 실거주 아파트 매수 기회가 될 수 있지만, DSR 한도 내의 실질 구매력을 먼저 냉정하게 점검한다
• 투자자는 양극화 심화를 전제로 '서울 핵심 입지 소형 → 외곽 대형'의 수익률 역전 현상에 주목하고, 임대 수요가 구조적으로 강한 역세권·직주근접 단지에 집중한다
• 재개발·재건축 관리처분 인가 단계 이상의 사업장은 입주 시점(2028~2030년)을 겨냥한 선점 전략이 유효하지만, 사업 지연 리스크를 반드시 할인해서 평가한다
• 공급 절벽 국면에서 신규 분양 단지의 청약 경쟁률과 초기 거래가 흐름은 시장 온도계로서 중요한 지표이므로 정기적으로 모니터링한다

결론: 공급 없는 규제는 반쪽짜리 처방

서울 부동산 시장의 2026~2027년은 공급 절벽이라는 엄연한 현실 위에서 전개된다. 수요를 아무리 억제해도 살 곳이 없으면 가격은 오른다. 이것이 경제의 기본 원리이고, 한국 부동산 시장이 수십 년간 반복해온 패턴이다.

부동산 정책의 목표는 집값 안정이어야 하지만, 그 수단은 반드시 공급 확대와 수요 관리의 균형을 전제로 해야 한다. 지금 우리가 경험하고 있는 불편한 진실, 즉 전세난과 매매가 상방 압력의 동시 심화는 과거 정책 선택의 결과물이다. 그리고 그 청구서는 이미 시장에 도착했다. 시장을 이기려 하기보다, 시장의 현실을 직시하고 그 위에서 합리적인 판단을 내리는 것이 지금 이 국면에서 개인이 할 수 있는 최선이다.