중개보수 요율표
매매·임대차 구간별 상한과 계산 방법

부동산 거래에서 가장 마지막까지 금액이 확정되지 않는 항목이 중개보수다. 매매대금은 계약서에 적혀 있고 취득세는 세율표로 계산되지만, 중개보수는 잔금 자리에서 “얼마 드리면 되나요”라는 질문으로 시작하는 경우가 흔하다. 그 질문에 돌아오는 답이 맞는지 확인할 기준을 대부분의 거래 당사자가 갖고 있지 않다.

기준 자체는 공개돼 있다. 공인중개사법 제32조가 중개보수를 받을 수 있다는 근거를 두고, 같은 법 시행규칙 제20조와 별표가 주택에 대한 상한요율을 정한다. 실제 적용 요율은 각 시·도 조례로 확정되는데, 2021년 10월 시행규칙 개정 이후 전국의 조례가 같은 구간·같은 요율로 정비되면서 지역별 차이는 사실상 사라졌다. 서울특별시는 「서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례」를 2021년 12월 30일 시행해 이 체계를 반영했다.

그러니 소비자가 알아야 할 것은 세 가지로 줄어든다. 내 거래가 어느 구간에 들어가는지, 그 구간의 상한이 몇 퍼센트인지, 그리고 거래금액을 무엇으로 보느냐다. 세 번째가 특히 함정인데, 월세와 분양권은 계약서에 적힌 숫자를 그대로 쓰지 않기 때문이다.

1. ‘상한요율’이라는 말의 뜻 — 정가가 아니다

요율표를 처음 보는 사람이 가장 자주 하는 오해는 표에 적힌 숫자가 내야 할 금액이라고 읽는 것이다. 법령의 표현은 그렇지 않다. 각 구간에 붙은 숫자는 ‘1천분의 몇 이내’로 쓰여 있다. 즉 그 요율은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 개업공인중개사와 의뢰인이 그 범위 안에서 협의해 정한다.

2021년 개정의 실질은 두 가지였다. 하나는 고가 구간의 요율을 낮춘 것이고, 다른 하나는 ‘협의하여 결정한다’는 문구를 분명히 해 상한요율이 곧 청구액이 되는 관행에 제동을 건 것이다. 개정 전에는 9억 원 이상 매매에 일률적으로 0.9%가 붙었으나, 개정 후에는 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%로 나뉘었다.

다만 현실에서 협의가 쉽지 않다는 점은 인정해야 한다. 잔금일에 처음 금액을 꺼내면 협상 여지가 거의 없다. 실무적으로 의미 있는 시점은 계약 체결 전이다. 중개보수는 원칙적으로 중개가 완성된 때 청구권이 생기므로, 그 전에 요율을 확인하고 확인·설명서에 기재해 두는 편이 분쟁을 줄인다.

2. 주택 매매·교환 구간별 상한요율과 한도액

주택 매매와 교환에 적용되는 표다. 저가 구간 두 곳에만 한도액이 붙어 있는데, 이는 요율로 계산한 금액이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받는다는 뜻이다.

표를 읽을 때 놓치기 쉬운 지점이 구간 경계의 역전이다. 8억 9천만 원 매매는 0.4%가 적용돼 356만 원이지만, 9억 원 매매는 0.5%가 적용돼 450만 원이 된다. 매매가가 1천만 원 오르는 사이 보수 상한은 94만 원 뛴다. 9억, 12억, 15억이라는 세 경계 근처에서 가격을 조정하는 협의를 할 때 알아두면 쓸모가 있다.

3. 임대차 구간별 상한요율 — 매매와 구간이 다르다

임대차는 매매와 구간 자체가 다르다. 요율이 낮을 뿐 아니라 경계선 위치도 다르다. 매매는 2억·9억·12억·15억에서 꺾이지만 임대차는 1억·6억·12억·15억에서 꺾인다.

여기서 ‘임대차등’은 매매·교환을 제외한 나머지를 뜻한다. 보증금만 있는 계약, 보증금과 차임이 함께 있는 계약, 차임만 있는 계약이 모두 이 표를 쓴다. 다만 셋의 거래금액을 구하는 방식이 다르다.

4. 거래금액을 무엇으로 보는가 — 월세와 분양권

요율을 아무리 정확히 알아도 곱할 대상을 잘못 잡으면 결과가 틀린다. 계산의 출발점인 ‘거래금액’은 계약 형태에 따라 다르게 산정된다.

두 단계로 나뉘어 있다는 점이 핵심이다. 먼저 100을 곱해 합산해 보고, 그 결과가 5천만 원에 못 미칠 때만 70을 곱한 값으로 다시 계산한다. 소액 월세 계약에서 보수가 과도하게 커지는 것을 막는 장치다.

계산 예시 세 가지

1. 보증금 1,000만원 / 월세 50만원 — 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원. 5천만원을 넘으므로 그대로 6,000만원이 거래금액. 5천만~1억 구간이므로 상한요율 0.4%, 한도액 30만원 → 6,000만 × 0.4% = 24만원. 한도액 이내이므로 상한은 24만원.
2. 보증금 500만원 / 월세 40만원 — 500만 + (40만 × 100) = 4,500만원. 5천만원 미만이므로 재계산: 500만 + (40만 × 70) = 3,300만원. 5천만원 미만 구간이므로 0.5%, 한도액 20만원 → 3,300만 × 0.5% = 16.5만원. 상한은 16.5만원.
3. 보증금 3억원 / 월세 100만원 — 3억 + (100만 × 100) = 4억원. 1억~6억 구간이므로 0.3%, 한도액 없음 → 상한은 120만원.

월세 외에도 계약 형태별로 별도의 산정 규칙이 있다.

분양권 산정이 특히 오해가 많은 대목이다. 총 분양가가 아니라 그때까지 실제로 납입된 금액에 프리미엄을 더한 값이 기준이다. 계약금과 1차 중도금만 낸 상태에서 웃돈을 얹어 넘기는 거래라면, 총 분양가를 기준으로 계산한 금액보다 훨씬 작은 숫자가 나온다.

5. 오피스텔은 요건 하나로 갈린다

오피스텔은 주택도 아니고 상가도 아닌 위치에 있어 별도 규정을 둔다. 공인중개사법 시행규칙은 두 요건을 모두 충족하는 오피스텔에만 낮은 요율을 적용한다.

• 전용면적 85㎡ 이하일 것
• 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추었을 것

두 요건을 채우면 매매·교환은 0.5%, 임대차 등은 0.4%가 적용된다. 이 요율에는 구간이 없다. 거래금액이 얼마든 단일 요율이다. 반대로 요건을 하나라도 채우지 못하면 ‘주택 외’로 분류돼 0.9% 이내 협의 구간으로 넘어간다. 85㎡를 조금 넘는 오피스텔에서 요율이 0.5%에서 0.9%로 두 배 가까이 뛰는 이유가 여기에 있다.

6. 부가가치세와 실비 — 요율표 밖에 있는 돈

요율표로 계산한 금액이 최종 청구액이 아닌 경우가 있다. 요율표에는 부가가치세가 포함되지 않는다. 각 시·도 요율표는 예외 없이 “위 중개보수에 부가가치세는 별도”라고 명시한다.

• 일반과세자인 중개사무소 — 중개보수의 10%가 부가가치세로 더해진다. 120만원이면 132만원.
• 간이과세자인 중개사무소 — 업종별 부가가치율이 적용돼 통상 4% 안팎으로 계산된다. 사업자등록증에 표시되므로 확인할 수 있다.
• 현금영수증·세금계산서 — 중개보수는 현금영수증 의무발행 업종이다. 요청하지 않아도 발급받을 수 있고, 발급을 거부하면 신고 대상이 된다.

실비도 별개다. 권리관계 확인에 든 비용, 계약금 등의 반환채무 이행보장에 든 비용은 중개보수와 별도로 청구할 수 있다. 다만 실제로 지출한 만큼이며 영수증으로 입증되어야 한다. 실비를 명목으로 정액을 얹는 것은 실비가 아니라 보수의 일부로 본다.

7. 한도를 넘겨 냈다면 — 초과분은 돌려받을 수 있다

상한을 넘겨 보수를 받는 것은 단순한 과다청구가 아니라 공인중개사법 제33조 제1항이 정한 금지행위다. 조문은 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도” 초과 수수를 금지한다고 적고 있다. 컨설팅비, 사례비, 수고비 같은 다른 이름을 붙이더라도 실질이 중개의 대가라면 같은 규정이 적용된다.

민사적 효력에 대해서는 대법원 전원합의체 판단이 있다.

초과 약정이 무효라는 것은 이미 지급한 초과분에 법률상 원인이 없다는 뜻이고, 따라서 부당이득으로 반환을 구할 수 있다. 계약 전체가 무효가 되는 것이 아니라 한도를 넘는 부분만 잘려 나가는 구조다. 실무적으로 필요한 것은 지급 사실과 금액을 보여 주는 자료다. 계좌이체 내역, 현금영수증, 확인·설명서에 적힌 보수 기재란이 그 자료가 된다.

행정적으로는 등록관청이 업무정지나 등록취소 같은 처분을 할 수 있고, 형사적으로는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 규정이 걸린다. 신고는 중개사무소 소재지 관할 시·군·구 부동산 관련 부서에서 받는다.

8. 제도 평가 — 표는 정비됐지만 협상은 여전히 비대칭이다

2021년 개정으로 구간과 요율은 정리됐다. 9억 원을 넘는 순간 0.9%가 붙던 계단이 완만해졌고, 시·도별로 제각각이던 조례도 사실상 하나로 수렴했다. 소비자가 요율표 한 장만 보면 자기 거래의 천장을 알 수 있게 된 것은 분명한 진전이다.

그러나 상한요율 체계는 구조적으로 한 가지를 해결하지 못한다. 협의는 정보와 시점을 가진 쪽이 유리하다. 중개사는 요율표를 매일 다루고, 의뢰인은 몇 년에 한 번 마주한다. 게다가 협의가 실제로 벌어지는 시점은 계약이 이미 성사돼 되돌리기 어려운 잔금 무렵이다. 그래서 실무에서는 상한요율이 사실상 표준요율처럼 작동하는 경우가 적지 않다.

이를 줄이는 현실적인 방법은 제도가 아니라 순서에 있다. 물건을 보러 가기 전, 늦어도 계약서를 쓰기 전에 요율을 확정하고 문서에 남기는 것이다. 중개대상물 확인·설명서에는 중개보수 기재란이 있고, 중개사무소는 요율표를 게시할 의무가 있다. 두 가지를 활용하면 협의의 시점을 앞당길 수 있다.

9. 결론

중개보수 계산은 결국 세 단계다. 거래 형태를 보고 거래금액을 정하고, 그 금액이 어느 구간에 들어가는지 확인하고, 그 구간의 상한요율을 곱한 뒤 한도액이 있으면 그 이하로 자른다. 여기에 부가가치세를 별도로 얹으면 최종 청구 가능 금액의 천장이 나온다. 어려운 계산은 아니지만, 월세 환산식과 분양권 산정 기준을 모르면 출발점부터 틀린다.

그리고 계산보다 중요한 것은 시점이다. 요율표는 청구서를 받고 나서 확인하라고 만든 표가 아니다. 계약을 준비하는 단계에서 미리 펼쳐 놓고, 상한이 얼마이며 그 안에서 어떤 금액으로 하기로 했는지를 서로 확인해 문서에 남겨 두는 것 — 표의 쓸모는 거기에서 나온다.