종부세율 최대 인상폭
(2028년까지 단계적)
(40억 이상부터
급격한 세율 적용)
종부세 최대 증가율
(2028년 공제 전환 후)
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안이 부동산 시장에 파장을 일으키고 있다. 핵심은 단순하지만 충격적이다. 시가 40억 원을 넘는 초고가주택 보유자의 종합부동산세가 2028년까지 단계적으로 최대 2배 인상되고, 지금까지 일률적으로 적용되던 '보유공제'가 '거주공제'로 전환된다. 집에 살지 않으면 세금이 폭등하는 구조다. 이번 개편이 단순한 세율 조정에 그치지 않는 이유가 여기에 있다.
어떻게 바뀌나 — 개편안 핵심 구조 해부
이번 세제개편의 골격은 두 가지 축으로 이루어져 있다. 첫째는 초고가주택에 대한 세율 인상, 둘째는 보유공제에서 거주공제로의 전환이다. 두 축이 동시에 작동하면, 서울 강남권 비거주 고가아파트를 보유한 다주택자나 해외 거주 자산가는 세 부담이 기존 대비 수배~수십 배 급증할 수 있다.
세율 변화를 구체적으로 살펴보면, 시가 45억 원이 넘는 주택의 종부세율은 현재 1.3%에서 내년(2027년) 1.5%, 2028년 2.0%로 단계 인상된다. 시가 약 75억 원 구간은 현행 1.5%에서 2028년 3.0%로, 시가 123억 원 이상 구간은 현행 2.0%에서 2028년 4.0%로 각각 두 배씩 높아진다. 강남3구의 100억 원대 펜트하우스를 보유한 투자자라면 연간 종부세 부담이 억 단위로 뛸 수 있다는 계산이 나온다.
| 시가 구간 | 현행 종부세율 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 20억 원 이하 | 0.5~0.7% | 완화 또는 유지 | 부담 감소 |
| 20억~40억 원 | 1.0~1.3% | 소폭 조정 | 현행 유사 |
| 40억~75억 원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 75억~123억 원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 123억 원 초과 | 2.0% | 3.0% | 4.0% |
보유공제→거주공제 전환, 무엇이 문제인가
세율 인상 못지않게 주목해야 할 변화는 공제 방식 전환이다. 현행 종부세 체계에서는 주택을 얼마나 오래 보유했느냐에 따라 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있었다(장기보유공제). 이 혜택이 2028년부터 '실거주 여부'를 기준으로 한 거주공제로 완전 대체된다.
핵심 타격 대상은 세 부류다. ①서울 고가 아파트를 투자 목적으로 보유하면서 지방이나 해외에 거주하는 자산가, ②1주택 고령자 중 자녀 집에서 지내는 경우, ③전세를 놓고 더 저렴한 지역에 거주하는 실질적 임대사업자. 이들은 기존에 장기보유공제로 대폭 절세가 가능했으나, 개편 이후에는 공제를 전혀 받지 못하게 될 수 있다.
"종부세가 보유세를 넘어 사실상 '부유세(Wealth Tax)'의 성격을 강하게 띠기 시작했다. 자산 규모가 아닌 거주 여부로 세 부담을 결정하는 것은 조세 원칙상 이례적인 접근이다."
— 조세학계 전문가 평가 (2026년 8월)시장은 어떻게 반응하나 — 단기·중기 시나리오
세제개편안 발표 직후 시장에서는 엇갈린 반응이 나왔다. 강남 초고가 단지 일부에서는 매물이 소폭 증가하며 관망 분위기가 형성됐다. 특히 비거주 보유자들 사이에서는 2028년 공제 전환 전에 처분 또는 전입신고 완료를 검토하는 움직임이 포착된다. 반면 시가 20억~30억 원대 중고가 단지는 세 부담 완화 또는 유지 소식에 수요가 오히려 몰리는 '덜 똘똘한 한 채' 수요 이동 현상이 관찰된다.
중기적으로는 전월세 시장 불안을 우려하는 목소리도 높다. 비거주 보유자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 매물을 내놓을 경우 공급 증가로 가격이 안정될 수 있지만, 반대로 임대 물량이 줄어 전세난이 심화될 가능성도 배제할 수 없다. 시장 내부에서도 이 두 시나리오를 놓고 팽팽한 논쟁이 벌어지고 있다.
"초고가주택 보유자의 매물 출회가 임박한 것처럼 보이지만, 실제 강남 재건축 입주권이나 아파트를 보유한 고액 자산가들의 이탈 속도는 생각보다 느릴 것이다. 세금이 늘어도 시세 차익 기대가 남아 있기 때문이다."
— 부동산 투자 전략가 분석정책 평가 — 타당한 비판과 구조적 한계
이번 개편안에 대한 학계와 시장 전문가들의 비판은 크게 세 갈래로 나뉜다. 첫째, '정책 목표의 모호성'이다. 집값 안정인지, 세수 확보인지, 주거 정의 실현인지 목표가 불분명하다는 지적이 많다. 세율을 올리면 세수는 늘지만 그것이 곧 집값 안정으로 이어지는 것은 아니기 때문이다.
둘째는 '임대주택 공급 위축' 우려다. 비거주 보유자에 대한 종부세 폭탄은 다주택 임대사업자를 시장에서 퇴출시키는 효과를 낳을 수 있다. 실제로 2017~2019년 다주택자 중과 시기에도 임대 공급이 줄면서 전세가 급등한 전례가 있다. 셋째는 '2028년까지 2년이라는 전환 기간'이다. 기간이 짧아 시장 혼란을 키울 수 있다는 우려다.
반면 긍정적 평가도 존재한다. 투기 목적의 비거주 고가주택 보유에 패널티를 부과하는 것 자체는 '주거정의' 차원에서 타당한 방향이라는 시각이다. 또한 시가 20억 원 이하 서민·중산층 주택은 사실상 세 부담이 줄거나 유지되기 때문에 계층 간 형평성을 높였다는 평가도 있다.
실수요자·투자자별 대응 전략
- 초고가 비거주 보유자: 2028년 공제 전환 이전에 전입 완료 또는 매각을 선택지로 검토. 보유 기간, 양도세 부담, 시세 차익을 종합 계산해야 한다.
- 20억~40억 원대 1주택자: 실거주 중이라면 세 부담 변화가 크지 않다. 오히려 일부 구간은 공제 확대로 절세 가능. 서두를 필요 없다.
- 다주택 투자자: 비거주 다주택의 경우 세율+공제 전환 이중 압박. 포트폴리오 리밸런싱 시기를 2027년 이전으로 앞당기는 전략이 유리할 수 있다.
- 임대사업 등록자: 세제 개편이 등록 임대사업자 제도와 어떻게 교차 적용되는지 확인 필수. 국토부 가이드라인을 주의 깊게 모니터링해야 한다.
- 30억 원 미만 실수요자: 단기적으로는 '덜 비싼 한 채' 수요가 몰릴 가능성. 시가 20억~35억 원대 강남 외곽·강북 선호 단지의 경쟁 심화 예상.
결론 — 집을 '사는(buy)' 시대에서 '사는(live)' 시대로
이번 2026년 세제개편안의 방향성은 분명하다. 부동산을 투자 수단으로만 보유하는 행위에 점점 더 무거운 비용을 부과하겠다는 것이다. '거주'라는 행위 자체를 공제의 기준으로 삼은 것은 조세 정책의 패러다임 전환이다. 그러나 정책이 아무리 선의를 가졌더라도 부작용을 최소화하는 설계와 실행이 따라야 한다. 전월세 시장 불안이 현실화된다면 서민 주거 안정이라는 정책 목표는 역설적으로 훼손될 수 있다.
투자자와 실수요자 모두에게 지금은 '전략적 대기'가 아닌 '능동적 대응'이 필요한 시기다. 세율표와 공제 전환 일정을 꼼꼼히 확인하고, 본인의 보유 자산과 거주 현황에 맞는 맞춤형 절세 전략을 세울 것을 권한다. 부동산 시장의 규칙이 바뀌고 있다. 이 변화를 먼저 이해하는 사람이 앞서간다.