'실거주 우선' 세제개편, 부동산 시장의 판을 바꾼다
— 종부세 개편 후 승자와 패자, 시장이 갈 곳은?

2026년 8월 3일, 정부가 세제개편안을 확정·발표했다. 핵심은 두 가지다. 첫째, '초고가·비거주 주택'의 종합부동산세(종부세) 부담을 대폭 강화한다. 둘째, 실제로 거주하는 1주택자에게는 오히려 혜택을 확대한다. 이 개편은 단순한 세율 조정이 아니다. 지난 20여 년간 부동산 시장의 기본 논리—'좋은 입지에 여러 채를 보유하라'—를 정면으로 흔드는 구조적 전환의 신호탄이다. 시장이 이 변화를 소화하는 과정은 결코 단선적이지 않을 것이다.

세제개편안의 핵심: 무엇이 어떻게 바뀌나

이번 개편의 골자는 크게 세 가지로 요약된다. 우선 공정시장가액비율이 현행 60%에서 70%로 인상된다. 3주택 이상 보유자는 80%까지 적용받는다. 이는 공시가격 현실화와 별도로 세금 부과 기준을 높이는 효과를 낳는다. 예를 들어 공시가 30억 원짜리 강남 아파트를 가진 비거주자는 과세 표준 기준 자체가 21억(60%)에서 24.5억(70%)으로 뛰어오른다.

두 번째는 기본공제의 차등화다. 실거주 1주택자는 기본공제가 12억에서 14억으로 오르지만, 비거주 1주택자는 오히려 9억으로 낮아진다. '거주 여부'가 세금을 가르는 핵심 기준으로 자리 잡은 것이다. 세 번째는 초고가 주택(공시가 22.8억 초과 구간)에 대한 세율 인상이다. 정부 추산에 따르면 이 구간의 1주택자(전체 18.4%)는 평균 532만 원의 세부담이 늘고, 나머지 81.6%는 평균 42만 원 감소가 예상된다.

강남·서초의 역설: 세제 충격이 가격에 미치는 영향

세제개편 발표 직후 시장 반응은 즉각적으로 나타났다. 서초구는 2주 연속 아파트 매매가가 하락(-0.09%)했고, 강남구도 -0.05%를 기록했다. 이는 반포·잠원·압구정 등 공시가 22.8억 이상 초고가 단지를 중심으로 매물이 늘어난 영향이다. 비거주 보유자들의 '세 부담 회피성 매도' 움직임이 가격 하방 압력으로 이어진 것이다.

그러나 역설이 있다. 강남 아파트의 가격이 완전히 무너지지는 않을 것이라는 전망도 만만치 않다. 실거주 목적으로 강남을 선택하는 수요는 오히려 세제개편으로 '1채만 제대로 거주하면 된다'는 인식이 강화돼 수요 자체가 공고해질 수 있다. 결국 비거주 보유자가 내놓은 매물이 실거주 수요자에게 흡수되는 구도가 형성될 가능성이 높다.

'덜 똘똘한 한 채' 수요는 어디로 가나

전문가들이 주목하는 또 다른 현상은 '중급지 똘똘한 한 채' 수요의 급부상이다. 공시가 22.8억 이하, 즉 강남 최상급지 아래 계층인 마포·용산·성수·동작·영등포 권역의 대단지 아파트가 반사이익을 볼 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다. 초고가 구간의 세부담이 커진 반면, 이 구간은 세제개편의 직격탄에서 벗어나 있기 때문이다. 실제로 성북구, 중랑구 등 강북권 일부 지역의 매매가 상승폭이 확대되고 있다는 통계도 이 흐름을 방증한다.

다주택자 시나리오: 버틸 것인가, 팔 것인가

이번 세제개편에서 가장 큰 선택 기로에 선 주체는 다주택자다. 공정시장가액비율 80% 적용과 공제 축소가 동시에 작용하면 연간 종부세 부담이 상당 폭 증가할 수 있다. 다주택자에게는 세 가지 시나리오가 가능하다. 첫째, 세금을 감수하고 보유를 유지하는 것(미래 시세차익이 세부담을 압도한다는 판단). 둘째, 비거주 물건을 선별적으로 처분하고 실거주 가치가 높은 한두 채에 집중하는 것. 셋째, 법인 전환 등 절세 구조를 활용하는 것이지만 이 역시 규제 강화 추세로 실효성이 낮아지고 있다. 시장 흐름은 두 번째 시나리오로 기울고 있다.

정책 평가: 방향은 맞지만 속도가 문제

이번 세제개편에 대한 평가는 방향성과 속도를 분리해서 봐야 한다. 방향성 측면에서 '실거주 우선' 원칙은 주거 안정이라는 정책 목표에 부합하며, 국제적 추세이기도 하다. 영국·싱가포르·캐나다 등 주요국들이 비거주·다주택 보유에 추가 과세를 강화하는 방향으로 움직여 왔다. 그러나 속도와 예측 가능성에 대한 비판은 귀담아들어야 한다. 세율·공제·공정시장가액비율이 동시에 바뀌면 납세자들의 계획 수립이 어려워지고, 단기적으로 시장 변동성이 커지는 부작용이 생긴다. 정책 효과가 시장에 완전히 흡수되기까지는 최소 2~3분기의 시간이 필요할 것이다.

실수요자·투자자를 위한 시사점

• 실거주 1주택자는 공제 확대 혜택을 명확히 확인하고, 공시가 14억 이하 구간에서는 세부담이 완화됨을 기억할 것. 거주 여부를 입증할 수 있는 서류(주민등록, 실거주 확인서 등)를 체계적으로 관리해야 한다.
• 비거주 1주택자(전세·월세 임대)는 세부담이 크게 늘어나는 구간이므로 실거주 전환 또는 매각 시점을 신중히 검토해야 한다. 공시가 9억 이하 구간은 영향이 제한적이다.
• 다주택자는 보유 목록을 재정비하고 세부담 시뮬레이션을 반드시 실시해야 한다. 비거주·저수익 물건 우선 처분이 합리적인 선택지가 될 수 있다.
• 중상위 입지 주목: '공시가 22.8억 이하, 실거주 가치 높은 중상위 입지' 단지로 초점을 이동하는 것이 유리하다. 역세권·학군·대단지 요건을 동시에 충족하는 물건이 수혜를 볼 가능성이 높다.
• 매수 기회 포착: 세제 적용 전 단기 매물 증가로 인한 일시적 가격 연착륙 구간을 오히려 매수 기회로 볼 수 있다. 단, 장기 보유 원칙을 전제로 해야 한다.

결론: 세제가 시장을 '정리'하는 시대가 왔다

이번 세제개편은 단기 충격 이후 시장이 새로운 균형을 찾아가는 과정의 첫 번째 신호탄이다. '거주하지 않는 비싼 집'을 보유한 사람들에게는 분명한 압박이, 실거주 수요자들에게는 상대적 혜택이 주어지는 구조다. 시장은 이 변화를 흡수하는 과정에서 단기 변동성을 겪겠지만, 6~12개월의 시간을 두고 보면 실거주 가치가 높은 중상위 입지 아파트가 다시 주목받는 흐름이 형성될 것으로 예측된다. 공황이 아니라 포지셔닝의 시간이다. 세제 변화를 두려움이 아니라 지도로 삼는 자가 다음 사이클의 승자가 될 것이다.