서울 아파트 75주 연속 상승…강북·역세권 중심 '불꽃 상승', 언제까지 가나?

서울 아파트 시장이 멈출 줄 모르고 있다. 2026년 7월 셋째 주를 기준으로 서울 아파트 매매가격이 주간 기준 0.30% 상승하며 무려 75주 연속 상승 행진을 이어갔다. 이는 문재인 정부 시절의 85주 연속 상승이라는 역대 최장 기록에 바짝 다가선 수치로, 한국 부동산 시장의 역사가 되풀이되고 있다는 우려와 함께 시장의 구조적 변화에 대한 분석이 쏟아지고 있다.

특히 이번 주 상승세에서 눈에 띄는 현상은 전통적으로 집값 상승을 주도하던 강남권이 아닌 강북권 14개구가 0.35%로 강남권 11개구(0.26%)를 앞선 이례적 역전 현상이다. 성북구는 무려 0.49%라는 높은 상승률을 기록했고, 역세권과 대단지, 재건축 추진 단지를 중심으로 매수세가 집중되고 있다.

강북이 강남을 앞질렀다 — 이례적 역전의 배경

강북권의 강세는 단순히 저가 매물 소진의 문제가 아니다. GTX 노선 확장과 서울 지하철 신설 노선 계획이 맞물리면서 교통 수혜 기대감이 반영된 역세권 아파트 가격이 먼저 반응하고 있다. 성북구, 도봉구, 노원구 등 그동안 상대적으로 가격 상승이 더뎠던 지역들이 '갭 메우기' 수요와 맞물리며 빠르게 오르는 양상이다.

전문가들은 강남권의 경우 이미 절대 가격이 높아 규제와 자금 한계에 의해 추가 상승 여력이 제한된 반면, 강북권은 상대적으로 낮은 진입 장벽과 개발 호재가 겹치면서 단기 급등 구간에 진입했다고 분석한다. 실수요자 입장에서는 강남 접근이 막히자 강북 고품질 역세권 단지로 눈을 돌리는 수요 이동이 가격 상승을 견인하는 구도가 굳어지고 있다.

수도권 전체 온도 — 동탄·구리는 진정세, 용인 기흥은 강세

수도권 전체로 보면 차별화가 심화되고 있다. 한때 급등세를 보이던 경기 화성시 동탄과 구리시 아파트는 3중 규제(투기과열지구 지정, 토지거래허가구역, LTV 한도 규제)의 영향을 받아 상승 폭이 둔화되거나 일부 조정 양상이 나타나고 있다. 반면 용인 기흥구는 반도체 클러스터 개발 호재와 GTX 수혜 기대감을 등에 업고 강한 상승세를 유지하고 있다.

경기도 내에서도 개발 호재와 교통망 확충 수혜 지역은 규제 여파를 비교적 잘 버텨내는 모습이다. 이는 시장이 정책 규제보다 중장기 개발 기대감을 더 크게 반영하고 있음을 의미하며, 정부의 규제 효과가 기대에 미치지 못하고 있다는 지적으로 연결된다.

전세 동반 강세 — 매매·전세 동시 상승의 함의

매매 시장만 뜨거운 것이 아니다. 서울 전세가격도 주간 0.28% 상승하며 매매와 동반 강세를 이어가고 있다. 전세가격 상승은 전월세 전환 수요와 맞물려 임차인들의 주거비 부담을 직접적으로 높이는 동시에, 매매 시장의 '갭 투자' 유인을 키우는 이중 효과를 낳는다.

특히 전세 대출 규제가 강화된 상황에서도 전세 수요가 꺾이지 않는 것은 전세 시장의 수급 불균형이 구조적임을 시사한다. 신규 입주 물량 부족, 재개발·재건축 이주 수요 증가, 그리고 경기 불확실성 속에서 매매 대신 전세를 택하는 관망 수요까지 겹쳐 전세 시장의 압박은 당분간 지속될 전망이다.

75주 상승의 의미 — 문재인 정부 85주 기록이 눈앞에

75주 연속 상승은 단순한 숫자가 아니다. 2017~2019년 문재인 정부 시절 85주 연속 상승이라는 역대 최장 기록을 세우며 집값이 폭등했던 악몽이 떠오르는 대목이다. 현재 이재명 정부의 6.27 부동산 대책과 스트레스 DSR 3단계 시행 등 고강도 규제에도 불구하고 상승세가 꺾이지 않는다면, 10주 후면 역대 최장 기록을 갈아치울 수도 있다.

시장 참여자들 사이에서는 "규제를 피해 돈이 몰리는 유동성의 힘이 정책보다 강하다"는 인식이 팽배해지고 있다. 초저금리 시대는 끝났지만 여전히 상대적으로 낮은 실질 금리와 풍부한 유동성이 부동산 시장을 지지하는 한, 단기 충격 없이는 상승 추세가 전환되기 어렵다는 비관적 전망이 우세하다.

실수요자·투자자를 위한 시사점

• 강북권 역세권 아파트는 단기 급등 구간에 진입한 만큼, 향후 금리 변동·추가 규제에 따른 조정 가능성을 감안한 신중한 접근이 필요하다.
• 매수를 고려한다면 GTX·지하철 신설 수혜 지역과 재건축 추진 단지의 개발 일정을 구체적으로 확인한 뒤 진입 시점을 판단해야 한다.
• 전세 거주자는 전세가 상승이 당분간 지속될 가능성이 높으므로, 갱신계약 기간과 이사 시점을 조율해 불필요한 비용 증가를 최소화하는 것이 유리하다.
• 투자 목적의 갭투자는 전세대출 규제 강화와 보증비율 축소 영향을 반드시 시뮬레이션해야 하며, 무리한 레버리지는 금물이다.
• 동탄·구리 등 규제 직격탄을 맞은 지역의 조정 매물은 가격 저점 확인 후 선별 매수 기회가 될 수 있으나, 규제 해제 시점 불확실성을 감안해야 한다.

결론 — 시장은 규제보다 빠르다

서울 아파트 시장의 75주 연속 상승은 한국 부동산 시장의 구조적 문제를 압축적으로 보여준다. 공급은 규제의 무게로 늘어나기 어렵고, 수요는 교통 호재와 개발 기대감을 먹으며 쉽게 가라앉지 않는다. 강북의 역세권, 강남의 재건축, 수도권의 GTX 수혜 지역을 중심으로 자금이 집중되는 패턴은 반복되고 있다.

결국 현재 시장은 "언제 살 것인가"보다 "어디에 살 것인가"를 더 냉정하게 따져야 하는 국면에 접어들었다. 정책이 공급을 실질적으로 늘릴 수 있느냐, 아니면 수요 억제에만 집중하다 더 큰 반등을 낳을 것이냐 — 향후 3개월의 공급 및 규제 정책 방향이 이 시장의 방향을 결정할 분수령이 될 것이다.