연속 상승 (2025년 2월~)
(총선) — 정책 드라이브 적기
입주 물량 (급감)
6월 4일, 이재명 정부가 지방선거에서 압승을 거뒀다. 전국 17개 광역단체장 가운데 집권 여당이 다수를 차지했고, 이 결과는 단순한 정치적 승리를 넘어 부동산 정책의 판도를 바꾸는 신호탄이 됐다. 선거 다음날부터 청와대와 국토부에서는 일제히 같은 말이 나오기 시작했다. "이제 제대로 간다."
이재명 대통령은 선거 직후 대국민 메시지에서 "망국적인 부동산 불로소득 공화국은 반드시 탈출할 것"이라고 천명했다. 단순한 정치적 수사가 아니다. 서울 아파트 평균가격이 지난해 2월 이후 68주 연속 상승하는 동안, 정부는 수차례 구두 경고는 했지만 실탄이 될 만한 정책 카드를 아껴왔다. 그 카드가 이제 본격적으로 꺼내질 참이다.
왜 지금인가: 선거 이후 2년의 황금 창구
한국 정치의 특성상 집권 여당은 전국단위 선거를 앞두고 강력한 부동산 규제를 내놓기를 주저한다. 집값 상승의 혜택을 입은 유주택자 유권자들이 이탈할 수 있기 때문이다. 그러나 6·3 지방선거가 끝난 지금, 다음 전국단위 선거는 2028년 총선이다. 무려 2년이라는 시간이 정부 앞에 펼쳐져 있다.
이 2년은 부동산 정책 입장에서 역사적인 기회다. 임기 초반처럼 정치적 부담 없이 구조 개혁에 나설 수 있고, 2028년 총선까지 정책 효과가 어느 정도 안착할 시간도 있다. 이재명 정부가 '강공 드라이브'를 선택한 배경에는 이 냉철한 정치 계산이 깔려 있다. 부동산 전문가들이 "지방선거 이후가 진짜 변곡점"이라고 일찍부터 경고한 이유가 바로 이것이다.
예고된 정책 패키지: 무엇이 나오는가
현재 정부가 공식·비공식적으로 시사한 정책 카드들은 크게 세 범주로 분류된다. 세제 강화, 공급 확대, 투기 차단 강화다.
1. 보유세 강화: '실거주 중심 세제 개편'의 실체
이재명 대통령은 선거 후 첫 대국민 담화에서 "보유세 의지"를 명확히 천명했다. 구체적으로는 종합부동산세(종부세) 기준의 재정비, 공시가격 현실화율 상향 재개, 다주택자 보유세 강화 등이 검토 중인 것으로 알려졌다. 윤석열 정부 시절 크게 완화된 보유세 부담이 이재명 정부 하에서 다시 강화 방향으로 선회할 가능성이 높다.
핵심 논리는 '실거주 중심' 세제로의 전환이다. 1주택 실거주자에 대해서는 세금 부담을 낮추는 대신, 다주택 투기성 보유에 대해서는 세금 비용을 높여 시장 왜곡을 줄이겠다는 것이다. 이는 노무현 정부의 종부세 도입 논리와 맥을 같이 하지만, 2026년의 시장 여건과 세수 구조는 당시와 다르다는 점을 유의해야 한다.
2. 7월 세제 강화: 가시적 첫 단추
7월부터는 구체적인 세제 강화 조치가 시행될 것으로 예고되어 있다. 이미 부동산 업계에서는 양도소득세 중과, DSR 3단계 완전 시행, 공시가격 현실화 로드맵 복원 등이 거론되고 있다. 시장은 이미 이를 선반영하여 일부 급등 지역에서 관망세가 형성되고 있다.
| 정책 방향 | 구체 내용 (예상) | 시장 예상 영향 |
|---|---|---|
| 보유세 강화 | 종부세 기준 재조정, 공시가격 현실화 재개 | 다주택자 매물 출회 압박, 단기 조정 가능 |
| 양도세 조정 | 다주택자 중과 부활 또는 강화 | 매물 잠김 심화 가능성 (역설적 가격 지지) |
| DSR 규제 강화 | 스트레스 DSR 3단계 완전 적용 | 대출 가능액 축소, 매수 여력 감소 |
| 공급 정책 | 정비사업 속도 조정, 공공임대 확대 | 단기 공급 효과 제한적 |
| 투기 차단 | 불법 자금 유입 조사, 갭투자 모니터링 | 투기 수요 억제, 실수요 선별 매수 |
정책의 역설: 강공이 오히려 가격을 올릴 수도 있다
이 지점에서 부동산 시장의 냉혹한 역설을 짚어야 한다. 역사적으로 다주택자 세금 강화 정책은 의도와 반대되는 결과를 낳는 경우가 많았다. 특히 양도세 중과가 실시될 경우, 다주택자들이 세금 부담 때문에 오히려 매물을 내놓지 않는 '매물 잠김' 현상이 발생한다. 공급이 줄어들면 가격은 더 오른다.
실제로 노무현 정부 시절 대규모 부동산 세제 강화가 이루어졌음에도 서울 집값은 임기 내내 상승했다. 이는 세금이라는 수요 억제책만으로는 공급 부족이라는 구조적 문제를 해결할 수 없다는 것을 방증한다. 2026년 서울 입주 물량이 1.6만 세대로 급감한 상황에서, 세제 강화만으로 가격을 잡겠다는 전략이 얼마나 실효성이 있을지는 진지한 의문이 제기된다.
실수요자와 투자자, 지금 무엇을 해야 하나
정부의 정책 방향이 '보유세 강화·실거주 중심'으로 선회하고 있다면, 이에 대한 개인의 대응 전략도 달라져야 한다. 자산의 성격과 보유 구조를 점검하는 것이 급선무다.
- ▶1주택 실거주자: 정부가 실거주 1주택자는 보호 대상으로 명확히 구분하고 있어 당장의 세부담 급등 가능성은 낮다. 다만 공시가격 현실화 재개 시 세금 부담이 점진적으로 늘어날 수 있어 중장기 재정 계획 점검이 필요하다.
- ▶다주택 투자자: 7월 세제 강화 전 포트폴리오 구조를 점검해야 한다. 무조건 매각보다는 보유 물건의 수익률과 세금 시뮬레이션을 비교해, 기회비용이 가장 낮은 물건부터 정리하는 전략적 접근이 필요하다.
- ▶무주택 실수요자: 단기적으로 정책 불확실성이 높지만, 서울 공급 부족이라는 구조적 요인은 변하지 않는다. 매수 타이밍을 기다리기보다 자금 조달 계획과 입지 기준을 명확히 설정하는 것이 우선이다.
- ▶전세 거주자: 2026년 전세 시장은 입주 물량 감소와 집주인 보유 부담 증가가 동시에 작용해 전셋값 강세가 지속될 가능성이 크다. 전세 계약 만기 전 갱신 여부와 상한선 협상 전략을 미리 준비해야 한다.
- ▶세금 대응: 보유세 강화 방향이 명확해진 만큼 부동산 세무사 상담을 선제적으로 받고, 증여·상속 구조 검토, 임대사업자 등록 여부 등 세금 최적화 전략을 재정비해야 한다.
결론: 정부는 의지를 갖췄고, 시장은 이미 알고 있다
이재명 정부의 부동산 강공이 이번엔 진짜다. 과거와 다른 결정적 조건이 갖춰졌기 때문이다. 지방선거 완승으로 정치적 명분이 생겼고, 2028년 총선까지 시간적 여유가 있으며, 서울 집값 68주 연속 상승이라는 구체적 명분도 있다. 무엇보다 "불로소득 공화국 탈출"이라는 대통령의 공개 선언은 이제 정치적 레토릭이 아니라 정책 의지의 표명으로 읽어야 한다.
그러나 정책의 의지와 시장의 결과는 항상 같은 방향을 향하지 않는다. 공급이 따라오지 않는 세제 강화는 의도와 반대되는 결과를 낳을 수 있다. 시장 참여자들은 정책 방향성을 예의주시하되, 정책 효과에 대한 과신도 과소평가도 경계해야 한다. 이재명 정부의 부동산 대전환이 성공적 연착륙으로 끝날지, 아니면 또 하나의 실패 사례가 될지 — 그 판단은 7월 이후의 구체적 정책 내용과 집행 방식에 달려 있다.