6.3 지방선거 이후 정비사업은 어디로 가나
— 세 후보 공약 해부와 조합원 생존 전략

2026년 6월 3일, 서울의 부동산 지형을 바꿀 선거가 열린다. 서울시장 선거는 단순한 행정 수장 선출을 넘어, 향후 4~8년간 서울 재개발·재건축의 속도와 방향을 결정짓는 중요한 변수다. 정원오(민주당), 오세훈(국민의힘), 김정철(개혁신당) 세 후보 모두 정비사업 촉진을 핵심 공약으로 내세우고 있다. 표면적으로는 '속도'라는 키워드를 공유하지만, 접근법과 철학은 제각각이다.

현재 서울 곳곳에서 수천 세대 규모의 정비사업이 진행 중이다. 신속통합기획(신통기획)으로 대표되는 서울시 주도 정비사업 모델은 이미 84개 재건축, 122개 재개발 현장이 추진 중이며, 2026년까지 26만 호 공급을 목표로 하고 있다. 누가 시장이 되느냐에 따라 이 사업들의 인·허가 속도, 용적률 인센티브, 갈등 중재 방식이 달라질 수 있다.

세 후보의 재개발·재건축 공약 해부

세 후보의 공약을 관통하는 공통 메시지는 '빠른 정비사업'이다. 그러나 각 후보가 강조하는 병목 지점은 다르다. 정원오 후보는 '행정 절차'가 발목을 잡는다고 보고 전담 매니저와 원스톱 행정을 해법으로 제시한다. 오세훈 후보는 신통기획이라는 기존 모델의 완성도를 높이는 방향을 선택했다. 김정철 후보는 절차 간소화보다 사업 도중 터지는 법적 분쟁이 더 큰 걸림돌이라는 독특한 진단을 내놓는다.

신통기획의 성과와 한계 — 현장의 목소리

오세훈 시정 5년간 신통기획은 분명한 성과를 냈다. 통합 심의로 건축·교통·환경 심의를 한 번에 처리하면서 기존 5년가량 걸리던 심의 기간을 약 2년으로 단축한 것은 실질적인 변화다. 서울 전역에서 84개 재건축, 122개 재개발이 추진 중이라는 수치도 인상적이다.

그러나 현장의 조합원들은 여전히 피로를 호소한다. 구역 지정 이후 관리처분인가, 이주, 착공에 이르는 과정에서 예상치 못한 지연이 발생하고, 특히 분담금 증가와 이주비 갈등이 사업을 중단 위기로 내모는 경우가 적지 않다. 신통기획이 앞단의 절차는 빠르게 만들었지만, 실제 착공까지 이어지는 '후반 레이스'의 속도는 여전히 더디다.

또한 신통기획 후보지 18곳에 토지거래허가구역을 추가 지정한 것은 투기 방지 취지와 동시에 주민들의 재산권 행사를 제한한다는 점에서 갈등을 야기하기도 했다. '빠르게 진행하되 투기는 막겠다'는 이중 목표 사이에서 정책의 일관성이 도전받고 있다.

선거 결과와 무관하게 주목해야 할 정비사업 트렌드

서울시장이 누가 되든 몇 가지 정비사업 트렌드는 구조적으로 지속될 전망이다. 첫째, 재건축 안전진단 기준 완화다. 이재명 정부의 부동산 정책 기조를 보면 과거보다 재건축 규제를 완화하는 방향이 이어질 가능성이 있으며, 1기 신도시 재건축 선도지구 사업도 수도권 공급 확대와 맞물려 추진 동력을 유지하고 있다.

둘째, 정비사업과 역세권 고밀 개발의 결합이다. GTX-A·B·C 노선 개통에 맞춰 역세권 복합개발이 재개발·재건축과 연계되는 사례가 늘고 있다. 용적률 인센티브를 받는 대신 역 주변 공공 기여를 확대하는 구조가 서울 도심부에서 일반화되고 있다.

셋째, 분쟁 관리의 제도화다. 김정철 후보의 분쟁 방지 공약이 선거 결과와 무관하게 정책 이슈로 부상한다는 점은 의미 있다. 동의서 위조, 조합장 비리, 분담금 분쟁 등으로 사업이 수년씩 표류하는 현실은 여야를 막론하고 해결을 요구하는 문제다.

조합원·예비 조합원을 위한 실전 시사점

• 선거 이후 구역 지정 속도 주목: 어떤 후보가 당선되든 정비사업 인·허가 속도가 달라질 수 있다. 현재 추진위나 조합 설립 단계에 있는 구역이라면 하반기 서울시 정책 방향을 면밀히 확인해야 한다.
• 분담금 예측 불확실성 대비: 착공 후 분담금이 두 배 이상 늘어나는 사례가 많다. 분양가 추정치와 공사비 변동 리스크를 주기적으로 업데이트하는 것이 필수다.
• 토지거래허가구역 동향 체크: 신통기획 구역 중 토지거래허가구역이 지정된 곳은 매도·매수에 제약이 있다. 투자 목적이라면 이 규제의 존속 여부를 반드시 확인해야 한다.
• 분쟁 발생 시 서울시 중재 창구 활용: 동의서 위조, 조합장 선임 갈등 등 법적 분쟁이 발생할 경우 서울시 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 및 해당 구청 정비사업과를 통한 공식 이의신청 절차를 조기에 밟는 것이 피해를 최소화하는 방법이다.
• 1기 신도시 선도지구 진행 상황 모니터링: 분당·일산·평촌 등 1기 신도시 재건축 선도지구는 서울 정비사업과 맞물려 수도권 전체 부동산 가격에 영향을 미친다. 서울 외 지역 거주자도 해당 사업의 진행 속도를 주시할 필요가 있다.
• 선거 후 100일이 분기점: 새 시장 취임 후 첫 100일의 정책 행보가 향후 임기 4년의 정비사업 방향을 가늠하는 지표다. 구체적인 예산 배정과 인·허가 방침 발표를 기준으로 투자 판단을 조정하라.

결론 — 속도 경쟁의 시대, 진짜 수혜자는 누구인가

세 후보 모두 재건축·재개발 속도를 높이겠다고 약속한다. 시장의 기대감은 이미 반영되고 있다. 신통기획 후보지 주변 시세가 고요한 듯 움직이고, 조합원 지위 거래도 활발해졌다. 하지만 속도 경쟁이 모든 조합원에게 이익으로 돌아오는 것은 아니다.

빠른 정비사업의 가장 큰 수혜자는 자금력 있는 조합원과 투자자다. 반면 전세·월세로 구역 내에 살던 세입자, 자금 여력이 부족한 조합원은 이주와 분담금 압박에 오히려 더 취약해질 수 있다. 속도를 내면서도 사람을 놓치지 않는 정비사업 — 그것이 선거 이후 서울이 풀어야 할 숙제다. 정비사업의 속도가 아닌 '누구를 위한 재건축인가'라는 질문을 잃지 않을 때, 선거 공약은 비로소 정책이 된다.