전세 6.8억 시대, 공급 절벽이 낳은 서울 부동산의 역설 — 지금 사야 하는가, 기다려야 하는가

5월 서울의 부동산 시장은 묘한 정적과 열기가 뒤섞인 풍경을 연출하고 있다. 매매 시장은 주당 0.15% 상승이라는 숫자에서 드러나듯 '조용한 상승'이 이어지고 있는 반면, 전세 시장은 평균 6.8억 원이라는 역대 최고치를 찍으며 실수요자들을 벼랑 끝으로 몰고 있다. 이 이중적 풍경의 뿌리에는 단 하나의 구조적 문제가 있다. 바로 '공급 절벽'이다.

2021~2023년 금리 인상 국면에서 건설사들의 착공이 급격히 줄었다. 한국건설산업연구원에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 최대 50~70% 급감할 것으로 예측된다. 수요는 그대로인데 공급이 반 토막 나면 가격은 오를 수밖에 없다는 것이 경제학 교과서의 답이다. 그런데 지금 서울 시장은 이 교과서적 답이 가장 잔인한 형태로 현실화되고 있는 중이다.

문제는 이 공급 절벽이 단기 현상이 아니라는 데 있다. 착공부터 입주까지 통상 3~4년이 걸리는 아파트 특성상, 지금 공급 가뭄은 2029년까지도 이어질 가능성이 높다. 오늘의 칼럼은 이 구조적 공급 부족이 서울 부동산 시장에 어떤 역설을 만들어내고 있는지, 그리고 실수요자와 투자자가 이 국면에서 어떤 선택을 해야 하는지를 냉정하게 짚어본다.

① 왜 전셋값이 역대 최고인가: 공급·수요·정책의 삼중 충돌

서울 전세가 6.8억 원은 단순한 숫자가 아니다. 이 숫자에는 세 가지 서로 다른 힘이 충돌하고 있다. 첫째는 신축 입주 물량의 급감이다. 전세 물량은 대부분 새 아파트 입주와 함께 시장에 나온다. 입주 물량이 줄면 전세 매물도 자연스럽게 감소한다. 서울에서 올해 새 아파트에 입주하는 가구 수는 2025년의 절반에도 못 미칠 전망이다.

둘째는 임대인의 행태 변화다. 금리가 여전히 높은 환경에서 집주인들은 전세 보증금을 낮게 받고 이자 수익을 기대하기보다, 월세로 전환하거나 아예 비워두는 방식을 선택하는 경향이 강해졌다. 실제로 서울 아파트 월세 거래 비중은 2020년 20%대에서 2026년 1분기에 40%를 넘어섰다. 전세를 원하는 세입자들에게는 선택지 자체가 줄어든 셈이다.

셋째는 정책의 역설이다. 전세 사기 피해 방지 대책으로 강화된 전세보증보험 가입 요건은 역설적으로 일부 임대인이 전세 시장에서 발을 빼는 계기가 됐다. 깐깐해진 보증 요건을 충족하기 어려운 노후 빌라·다세대는 전세 매물이 씨가 마르고 있으며, 수요는 아파트 전세로 쏠리면서 아파트 전세가를 더욱 끌어올리는 구조가 고착화되고 있다.

② 매매 시장: '조용한 상승'의 정체와 숨겨진 균열

매매 시장은 겉으로 보면 안정적이다. 서울 주간 매매가 상승률 0.15%는 과열이라 할 수 없는 수준이며, 용산·송파·서초가 상승을 주도하는 반면 강남 일부는 오히려 조정을 받고 있다. 그러나 이 '조용한 상승'의 내면을 들여다보면 복잡한 힘겨루기가 진행 중임을 알 수 있다.

상승 동력은 주로 두 가지다. 하나는 전세가 오르면서 매매가와의 갭이 줄어들어 전세살이보다 차라리 사는 게 낫다는 실수요자들의 '패닉 바이' 심리다. 다른 하나는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 유예 기간 내 처분을 미룬 매물들이 시장에 덜 나오면서 나타나는 공급 제한 효과다.

반면 하락 요인도 엄연히 존재한다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 대출 한도가 제한된 실수요자들의 구매력은 여전히 억눌려 있다. 금리가 조금씩 내려가고 있지만 1~2% 내외의 하락만으로는 서울 주요 단지의 10억~20억 원대 호가를 뒷받침하기에 역부족이다. 전문가들은 "수요는 있는데 살 수 있는 사람이 없는" 구조라고 진단한다.

③ 공급 절벽의 구조적 원인: 우리는 왜 이 함정에 빠졌나

현재의 공급 절벽은 어느 날 갑자기 만들어진 것이 아니다. 2021년 이후 급격한 금리 인상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 비용이 폭등하자 건설사들은 사업성이 낮은 프로젝트를 줄줄이 중단하거나 연기했다. 한국건설산업연구원에 따르면 2022~2023년 수도권 아파트 착공 물량은 2020~2021년 최고점 대비 40% 이상 급감했다.

여기에 원자재값 급등, 건설 인건비 상승, PF 대출 부실 사태까지 겹치면서 건설업계의 수익성은 극도로 악화됐다. 분양가상한제가 적용되는 지역에서는 원가 상승분을 분양가에 온전히 반영하기 어렵다 보니, 사업 타당성 자체가 흔들리는 단지들이 속출했다. 이 악순환의 결과가 바로 2026년의 공급 절벽으로 귀결됐다.

정부가 공급 확대를 위해 규제 완화, 신속 인허가, 재건축·재개발 활성화 카드를 꺼내들고 있지만, 효과가 시장에 나타나려면 최소 3~5년이 필요하다. 지금 당장 착공을 시작해도 입주는 2029~2031년이나 돼야 가능하다. 현 정부가 내놓은 '25만 호 공급 계획'이 차질 없이 진행되더라도, 2026~2028년의 공급 가뭄은 피해갈 수 없는 현실이다.

④ 다주택자 양도세 유예 종료: 시장에 미칠 충격파는?

2026년 5월은 또 하나의 분수령이기도 하다. 다주택자 양도소득세 중과 유예(최대 2주택까지 한시 배제)가 이달을 기점으로 종료를 앞두고 있다. 유예가 끝나면 2주택자는 기본 세율에 최대 20%포인트의 중과세가 추가로 붙어, 매도 결정이 더욱 어려워진다. 이는 역설적으로 다주택자들이 유예 종료 직전까지 관망하거나 매물을 거둬들이면서 단기적으로 공급을 더욱 조이는 효과를 낸다.

일각에서는 유예 종료 후 세금 부담을 피하려는 급매물이 쏟아질 것이라는 전망도 있다. 그러나 시장 전문가들은 대부분 이 시나리오에 회의적이다. 다주택자들이 중과세를 피해 팔아도 이미 비과세 요건을 충족한 물건이 많지 않고, 양도차익이 큰 단지일수록 세금을 내면서까지 팔 유인이 크지 않기 때문이다. 결국 중과세 부활은 매물 감소로 이어질 가능성이 높아, 공급을 줄이는 방향으로 작용할 공산이 크다.

⑤ '지금 사야 하는가, 기다려야 하는가': 냉정한 판단 기준

많은 실수요자들이 묻는다. "지금 사야 하나요, 아니면 기다려야 하나요?" 이 질문에 단일한 정답은 없다. 그러나 몇 가지 냉정한 판단 기준은 제시할 수 있다.

먼저 '공급이 없어서 오르는 시장'에서는 가격이 더 오를 수 있지만, 그것이 매수의 정당성이 되어서는 안 된다. 공급 절벽이 해소되기 시작하는 2028~2030년 이후 시장이 어떻게 될지는 아무도 모른다. 인구 감소, 경기 변동, 금리 방향이 모두 변수다. 미래의 가격을 예측하고 매수를 결정하는 것은 투자이지 실수요가 아니다.

실수요자라면 반드시 따져야 할 것은 '지금 내 DSR이 안정적으로 유지될 수 있는 한도 내에서 매수가 가능한가'이다. 금리가 조금 더 내려가기를 기다리다가 집값이 더 오른다면? 반대로 지금 무리하게 매수했다가 경기 침체로 소득이 줄면? 이 두 시나리오를 모두 시뮬레이션한 후에 결정해야 한다.

⑥ 실수요자·투자자를 위한 5가지 생존 전략

• 전세 탈출 타이밍 재검토: 전세가와 매매가의 갭이 좁혀지는 지역(갭 2억 원 이하)은 매매 전환 검토를 진지하게 해볼 시점이다. 이미 낸 전세보증금을 활용하면 실부담이 예상보다 낮을 수 있다.
• 신축보다 구축 입지 중심 접근: 공급 절벽 국면에서 입지 좋은 구축은 신축 희소성의 대안 수요를 흡수한다. 리모델링 가능성까지 감안하면 의외로 높은 가치 보존력을 갖는다.
• 재건축·재개발 프리미엄 재평가: 정비사업 가속화 정책이 본격화되면 조합 인가를 앞둔 단지들의 프리미엄이 빠르게 반영될 수 있다. 단, 사업성 검토와 조합 안정성 확인은 필수다.
• 월세·반전세 수용성 높이기: 전세 매물이 씨가 마른 시장에서 월세·반전세를 거부하면 선택지가 극도로 좁아진다. 유동성을 확보한 상태에서 월세를 내는 것이 무리한 전세 대출보다 재무 건전성 측면에서 나을 수 있다.
• 대출·세금 시뮬레이션 선행: 매수 전 반드시 DSR 한도 계산, 취득세(최대 12%), 보유세, 양도세 시뮬레이션을 마쳐라. 특히 다주택자는 중과세 부활 이후의 출구 전략까지 사전에 설계해야 한다.

결론: 공급 절벽 시대, '시간'이 아닌 '조건'으로 매수를 결정하라

2026년 5월 서울 부동산은 '공급이 없어서 가격이 오르는' 구조적 역설의 한복판에 있다. 이 국면에서 타이밍을 맞추려는 시도는 어리석다. 집값이 언제 오르고 언제 내릴지는 전문가도 맞히기 어렵다. 중요한 것은 '지금 내 재무 상황에서 이 매수가 감당 가능한가'라는 조건적 판단이다.

공급 절벽이 해소되는 2028~2030년까지 전세살이를 유지하면서 종잣돈을 모으는 전략도 있고, 지금 갭이 좁혀진 지역에서 실거주 목적의 매수를 감행하는 전략도 있다. 어느 쪽이 옳고 그른지는 개인의 재무 상황, 직장 안정성, 가족 계획, 리스크 허용 범위에 달려 있다. 부동산 전문가의 전망보다 당신 자신의 재무 설계가 먼저다.

한 가지만은 분명하다. 공급이 없다는 사실은 가격 하락을 억제하는 강력한 방어선이다. 그러나 그것이 곧 '지금 사면 손해 없다'는 보증서가 될 수는 없다. 냉정한 현실 인식과 유연한 전략만이 공급 절벽 시대의 실수요자를 지킨다.