서울 '3년 안에 8만5천 호 착공' 선언…
정비사업 대전(大戰)의 서막인가

서울시가 향후 3년 안에 재개발·재건축을 통해 8만5천 호를 조기 착공하겠다는 대담한 로드맵을 공개하면서 정비사업 시장에 전례 없는 파장이 일고 있다. 2026년 24개 구역, 2027년 31개 구역, 2028년 30개 구역으로 분산된 착공 목표는 단순한 행정 계획이 아니라, 서울의 주택 공급 지형을 근본적으로 바꾸겠다는 선언이다.

여기에 오늘(5월 9일) 양도세 중과 유예가 공식 종료되면서, 관리처분인가를 앞두고 있는 정비사업 구역 내 조합원 입주권·지분 거래에 큰 압력이 가해지고 있다. 유예 기간 동안 관망하던 다주택자들이 처분 시기를 놓쳤고, 이 매물이 일부 정비구역의 가격 조정 요인으로 작용할 가능성이 높다는 분석이 나온다.

서울시 '8만5천 호 착공 계획'이 의미하는 것

이번 착공 계획의 핵심은 속도다. 기존 정비사업은 구역 지정에서 입주까지 평균 10~15년이 걸렸다. 서울시는 이 병목을 조합설립 전 사전 타당성 검토, 신속통합기획 적용 확대, 이주비 융자 지원 등 행정·금융 패키지로 뚫겠다는 전략을 제시했다. 특히 이주비 공적 융자 지원 확대는 자금력이 부족한 소규모 조합에도 사업 추진력을 불어넣을 수 있는 실질적 수단이다.

반포주공1단지, 효제1·2·3구역, 오류동 일대 등 2026년 4월까지 정비계획 결정 및 조합설립이 진행된 구역들이 1차 착공 대상에 포함될 가능성이 크다. 서울시 정비사업 정보몽땅 포털에 따르면, 서울 전역에서 동시다발적으로 정비구역 지정 및 사업 인가 절차가 진행 중이다.

양도세 중과 유예 종료, 정비사업 지분 시장에 미치는 영향

오늘부로 양도세 중과 유예가 끝났다. 이제 규제지역 내 다주택자가 주택(조합원 입주권 포함)을 매도할 경우 최대 80%에 달하는 중과세가 적용된다. 이는 관리처분인가 전 단계의 정비구역, 즉 조합원 지분 거래가 활발하게 이뤄지던 구역에서 특히 충격이 크다.

단기적으로는 유예 종료 직전에 처분하지 못한 다주택자들의 보유 장기화 결정이 잇따를 것으로 보인다. 팔지 못하면 버티는 전략인데, 이는 오히려 매물 잠김 현상으로 이어져 일부 인기 구역의 지분 가격이 단기 반등할 수 있다는 역설적 해석도 가능하다. 반면, 자금 조달 문제가 급박한 조합원들의 급매는 가격 하방 압력을 높일 것이다.

재건축 시장의 구조적 리스크: 공사비와 조합 갈등

정책이 아무리 속도를 내도, 현장의 벽은 높다. 최근 몇 년간 원자재값·인건비 급등으로 아파트 건설 공사비가 30% 이상 뛰면서 사업성 재검토에 들어간 정비구역이 속출하고 있다. 조합원 분담금이 수억 원 단위로 늘어나자 '사업 추진 vs. 해산' 갈등이 총회를 뒤흔드는 사례도 보고된다.

또 조합원 지위 양도 제한, 분양 재당첨 제한 강화 등의 규제는 사업성을 직접적으로 갉아먹는다. 서울시가 착공 목표를 제시해도, 조합 내부 갈등으로 사업이 멈추거나 지연되는 경우가 전체 목표 달성의 가장 큰 변수가 될 것이라는 시각이 많다.

세계유산 보호 vs. 개발 논리의 충돌

서울 정비사업이 앞으로 직면할 또 하나의 변수는 문화재 보호 규정이다. 종묘 인근 세운4구역의 고층 재개발에 대해 국가유산청이 '세계유산 영향평가' 행정명령을 내린 것은 선례가 없는 일이다. 이는 역사 문화 보존 지구 주변의 재개발 사업 전반에 영향을 미칠 수 있다. 인왕산·낙산·남산 주변 정비구역들도 향후 유사한 심사를 피하기 어려울 것이라는 관측이 나온다.

이 논쟁은 단순히 하나의 구역 문제가 아니라, '개발 속도 vs. 도시 정체성 보존'이라는 서울 도시 정책의 근본적 딜레마를 드러낸다. 국제사회에서 서울의 브랜드 가치를 높이면서도 주택을 공급해야 한다는 이중 과제를 어떻게 풀 것인가가 향후 핵심 쟁점이 될 것이다.

실수요자·투자자를 위한 시사점

• 착공 가능 단계(사업시행인가 이후)에 진입한 구역의 조합원 입주권은 유예 종료 후 단기 매물 감소로 인해 가격 상방 압력이 생길 수 있다. 단, 분담금 리스크를 반드시 확인해야 한다.
• 세계유산 주변 구역(종묘·창덕궁 반경 등)은 추가 규제 리스크를 안고 있으므로 투자 전 국가유산청 심사 현황을 체크해야 한다.
• 양도세 중과 부담으로 매도를 포기한 다주택자가 증가할수록 특정 구역의 매물 잠김이 심화되어 거래 유동성이 급격히 낮아질 수 있다.
• 공사비 갈등으로 사업이 표류하는 구역의 지분을 '싸다'는 이유로 매수하는 것은 위험하다. 사업 진행 단계와 조합 재정 건전성을 최우선으로 확인해야 한다.
• 중장기 실수요자라면 입주 2~3년 전 단계 구역의 분양권이 가장 안정적 선택지다. 사업 리스크를 회피하면서도 준공 후 시세 차익을 기대할 수 있다.
• 경기 정비시장은 서울보다 사업성 하락 리스크가 크므로, 광역시 및 수도권 외곽 재개발에 대한 기대 수익률을 보수적으로 책정해야 한다.

결론: 착공 선언은 시작, 과제는 이행

서울시의 '3년 8만5천 호 착공' 선언은 침체된 정비사업 시장에 분명한 온기를 불어넣었다. 그러나 선언과 현실 사이에는 조합 갈등, 공사비 급등, 세제 부담, 문화재 규제라는 네 겹의 장벽이 놓여 있다. 정책이 제 역할을 하려면 목표치 발표 이후의 실행 로드맵이 얼마나 촘촘하게 설계되고 집행되느냐가 핵심이다.

오늘 양도세 중과 유예가 종료된 이 시점은, 정비사업 시장의 구조가 다시 한번 재편되는 분기점이다. 투자자든 실수요자든, '지금 싸 보인다'는 이유만으로 진입하기보다는 구역의 사업 단계와 법적 리스크를 철저히 검토한 후 움직이는 냉정한 판단이 필요한 때다.