2026년 5월 9일까지 12일이 남았다. 그날, 다주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 때 적용받던 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 그 직전인 4월 17일에는 다주택자·임대사업자가 보유한 수도권 규제지역 아파트의 담보대출 만기연장 금지가 시행됐다. 두 정책이 한 달 사이에 겹쳐 시장에 떨어진다. 보유와 매도, 어느 쪽도 편하지 않은 환경. 다주택자는 4월 마지막 12일 동안 무엇을 결정해야 하고, 정부의 진짜 의도는 어디에 있는가.
두 개의 칼날이 동시에 떨어진다 — 5월 9일 vs 4월 17일
먼저 사실관계를 정확히 짚자. 정부는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 부과되는 양도세 중과(기본세율 + 20%~30%p)를 한시적으로 유예해 왔다. 이 유예 조치가 2026년 5월 9일로 종료된다. 5월 10일 이후 잔금을 치르고 등기를 이전하는 매도분부터는 다시 중과세율이 적용된다. 다주택자에게 양도차익이 1억 원이라면, 중과 적용 시 세 부담이 수천만 원 단위로 더 무거워질 수 있다.
여기에 한 발 앞서 떨어진 것이 만기연장 금지다. 금융위원회는 4월 17일부로 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 금지했다. 단, 임차인이 거주 중인 경우는 예외로 두고, 무주택자가 해당 주택에 대해 연말까지 토지거래허가를 신청해 매수하면 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예해 주는 보완책도 함께 마련됐다. 사실상 다주택자에게 "이 주택을 누군가에게 넘겨라"는 신호를 보낸 셈이다.
'정책 시계' 한눈에 보기 — 10·15부터 5·9까지
- 2025년 10월 15일 10·15 부동산 대책 발표 서울 25개구 + 경기 12개 지역 규제 지정. 수도권·규제지역 주담대 LTV 70→40% 강화, 25억 원 초과 한도 2억 원으로 축소.
- 2026년 1월 1일 주담대 위험가중치 상향 조기 시행 은행 자본규제상 주담대 위험가중치 하한이 15%→20%로 상향. 원래 4월 시행 예정이었으나 1월로 앞당겨 시행. 은행의 주담대 공급 여력 자체를 축소.
- 2026년 4월 1일 2026년도 가계부채 관리 방안 발표 금융위, 재경부, 국토부, 행안부 합동 발표. 다주택자 만기연장 금지(4·17 시행), 1주택자 전세대출 DSR 반영, 스트레스 금리 하한 3%로 상향 등.
- 2026년 4월 17일 다주택·임대사업자 만기연장 금지 시행 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장 원칙 금지. 임차인 거주 중인 경우 예외, 무주택자 토허제 매수 시 실거주 의무 유예 등 보완책.
- 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 (예정) 조정대상지역 다주택자 양도세 중과(기본세율 + 20~30%p) 유예 종료. 5·9까지 토지거래허가 신청분도 비중과 적용해 매도 기회 보장.
중과 vs 비중과, 세금이 얼마나 달라지나
5월 9일을 넘기면 어떻게 달라지는지 단순화한 시나리오로 살펴보자. 조정대상지역에 2주택을 보유한 A씨가 시세 12억 원, 취득가 7억 원의 주택(보유 5년·실거주 0년)을 5억 원의 차익을 남기고 매도한다고 가정한다. 보유기간 5년이므로 장기보유특별공제 10%를 적용해 양도차익 4억5,000만 원이 과세 표준이 된다.
| 시나리오 | 5월 9일까지 매도 (비중과) | 5월 10일 이후 (중과 부활) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본 누진세율 (45% 구간 일부) | 기본세율 + 20%p (2주택자 가정) |
| 예상 양도세 (지방세 포함) | 약 1.7억 원 | 약 2.7억 원 |
| 실수령액 | 약 3.3억 원 | 약 2.3억 원 |
| 차이 | 약 1억 원 (12일 차이로 발생할 수 있는 격차) | |
물론 위 표는 단순화된 예시다. 장기보유특별공제율, 1세대 2주택 요건, 거주기간, 취득세 계산 등에 따라 실제 결과는 큰 폭으로 달라진다. 그러나 핵심 메시지는 명확하다. 단 12일 차이로 세금이 1억 원 단위로 차이날 수 있다는 점이다. 정부가 5월 9일까지 매매계약 체결분뿐 아니라 토지거래허가 신청분까지도 비중과로 인정하기로 한 것은, 이 절벽을 일부라도 부드럽게 만들기 위한 보완 조치다.
왜 정부는 이 시점을 골랐나 — 정책 평가
정부의 의도를 평면적으로 읽으면 '매물 압박'이다. 그러나 입체적으로 보면 세 가지 층위가 있다.
첫째, 가계부채 디레버리징. 2026년 4월 1일 발표된 가계부채 관리 방안의 출발점은 부채 총량 통제다. 다주택 만기연장을 막는 것은 전체 가계부채에서 '다주택 보유 목적 대출'의 비중을 빠르게 줄이려는 의도다. 위험가중치 조기 시행, 1주택자 전세대출 DSR 반영도 같은 맥락이다. 한국은행이 통화정책의 자유도를 높이기 위해 거시건전성 정책을 선제적으로 끌어올린다는 평가가 가능하다.
둘째, 매물 유도. 양도세 중과 종료 직전에 만기연장 금지를 끼워 넣은 것은, 다주택자가 매도와 보유 중 매도 쪽으로 기울도록 인센티브를 재설계한 것이다. 단, 정부가 매도 자체를 강제하지는 않는다. "팔아라" 대신 "팔지 않으면 비용이 높아진다"는 간접적 신호다. 이 점에서 강제 매각 이슈는 없지만, 종부세·재산세·이자비용을 모두 따져보면 매도가 훨씬 합리적인 다주택자가 다수 존재한다.
셋째, 실수요 통로 보존. 무주택자가 토허제 매물을 연말까지 신청·매수하면 실거주 의무를 임대차 종료일까지 유예해 주는 조항은, 매물이 시장에 나왔을 때 실수요자가 그것을 받아갈 수 있는 길을 열어둔 것이다. 정책 설계자들은 다주택자의 매물이 또 다른 다주택자에게 옮겨가는 게 아니라, 무주택·1주택 실수요자에게 흘러가도록 유도하고 있다.
4월 마지막 12일 — 매도자·매수자·임차인의 셈법
현장에 미치는 영향은 주체별로 다르다. 다주택자는 5월 9일까지 매매계약을 체결하거나 토지거래허가를 신청해야 비중과 혜택을 받을 수 있다. 토허제 권역인 강남 3구·용산구 매물은 토지거래허가 신청 자체가 매도의 트리거가 되므로, 4월 마지막 주 일제히 신청이 몰릴 가능성이 있다. 매수자가 곧바로 잡히지 않더라도 신청만 하면 비중과는 확보되므로, 일단 매물을 시장에 풀어 두는 흐름이 예상된다.
무주택 매수 대기자는 두 갈래의 기회를 본다. 하나는 5월 9일 직전·직후에 다주택자 급매가 잠깐 풀릴 가능성. 다른 하나는 토지거래허가구역 매물을 연말까지 신청하면 실거주 의무를 임대차 종료일까지 유예받을 수 있다는 보완책. 임차인이 살고 있는 매물이라면 즉시 입주 부담 없이 자금 시점만 맞추면 매수가 가능하다. 다만 토허제 자체의 2년 실거주 의무는 유지되므로 장기 거주가 가능한 무주택자에게 한정된 기회다.
임차인 입장에서도 무관한 변화가 아니다. 만기연장 금지의 예외가 '임차인이 거주 중인 경우'로 설정돼 있어, 임차인이 살고 있는 다주택 매물은 만기연장이 가능하다. 이는 임대인이 만기 압박 때문에 임차인 퇴거를 강행할 가능성을 낮춘다. 다만 임대인이 매도를 결심하면 매수자는 무주택자가 될 가능성이 높고, 그 무주택자는 토허제 실거주 의무를 임대차 종료일 이후로 유예받을 수 있어 임차인의 계약갱신권 행사가 사실상 더 중요해진다.
정책의 사각지대 — 수면 아래의 세 가지 숙제
정책이 의도대로 작동할지 따져보면 세 가지 사각지대가 보인다.
첫째, 지방 다주택의 처분 유인 부족이다. 만기연장 금지는 수도권·규제지역에 한정된다. 지방의 다주택자는 같은 압박을 받지 않는다. 양도세 중과 종료가 지방·조정대상지역 매물에 미치는 효과도 거래량이 워낙 적어 가격 변화로 이어지기 어렵다. 정책이 수도권에 집중되면서 '서울만 흔들고 지방은 정체된다'는 비대칭 효과가 다시 한번 확인된다.
둘째, 임대사업자 등록 매물의 처리다. 임대사업자로 등록된 주택은 자동말소 또는 자진말소를 통해서만 매도할 수 있고, 의무임대기간 내에는 양도세 중과 적용 자체가 다르게 작동한다. 만기연장 금지가 임대사업자에게도 적용되면서 보유 부담이 커지는 한편, 매도 통로는 까다롭다는 모순이 생긴다.
셋째, 전세 시장의 후폭풍이다. 다주택자가 보유를 줄인다는 것은 전세 매물의 공급원이 줄어든다는 뜻이기도 하다. 1주택자 전세대출이 DSR에 새로 반영되면서 임차인의 전세 자금 조달도 더 빡빡해졌다. 임대 공급은 줄고 임차 수요는 그대로인 상황이 4월 3주 서울 아파트 전세가 6년 3개월 만의 최고치라는 결과로 이미 나타나고 있다.
📌 매도자·매수자·임차인 시사점
- [다주택자] 5월 9일까지 매매계약 또는 토지거래허가 신청 완료 여부를 기준으로 절세 수억 원이 갈린다. 세무사 자문을 통해 장기보유특별공제·일시적 2주택·일반과세 요건을 재점검하라.
- [다주택자] 만기연장 금지로 6월·7월 만기가 도래하는 대출은 곧 상환 또는 매각 압박을 받는다. 임차인 거주 매물 여부, 갈아타기 가능성, 보유시 종부세 부담을 함께 시뮬레이션하라.
- [무주택자] 토지거래허가구역 매물 매수 시, 연말까지 신청하면 실거주 의무를 임대차 종료일까지 유예받을 수 있다. 자금 일정과 임차 종료 시점이 맞으면 가장 큰 수혜자가 될 수 있다.
- [1주택자 갈아타기] 25억 초과 주택 한도 2억 원, 15~25억 한도 4억 원의 룰은 그대로다. 갈아타려는 목적지 시세부터 점검해 가용 자기자본 시뮬레이션을 다시 짜야 한다.
- [임차인] 임대인이 만기연장이 막혀 매도를 검토할 수 있다. 계약갱신청구권 행사 여부와 시점, 매수자 변경 시 보증금 승계 여부를 미리 확인하라.
- [전세 매수 대기자] 다주택자 매도 압박 → 전세 매물 감소 흐름이 5~6월 임대차 시장에 영향을 줄 가능성이 있다. 전세보다 월세, 또는 매수 전환의 적기 판단이 중요하다.
결론 — '시간'을 가격으로 바꾼 정책 디자인
이번 정책 패키지의 핵심은 "어떤 행동을 강제하는가"가 아니라 "언제까지의 행동에 어떤 가격을 매기는가"다. 5월 9일이라는 절벽을 만들고, 그 절벽을 부드럽게 만들 보완책(토지거래허가 신청분 비중과 인정, 무주택자 실거주 의무 유예)을 함께 끼워 넣음으로써 정부는 시장에 시간 압력을 정밀하게 배분했다. 강제 매각도, 자유 방임도 아닌 그 사이의 회색지대다.
다주택자의 매도가 4월 마지막 12일에 어디까지 진행될지, 그것이 5~6월 가격에 어떻게 반영될지가 향후 1~2분기의 시장 색깔을 결정한다. 단, 양도세·만기연장 같은 카드는 한 번 쓰면 다시 쓰기 어려운 일회성 정책이다. 5월 9일 이후 매물이 충분히 공급되지 않거나, 가격이 다시 가파르게 오르면 정부는 더 강한 카드를 꺼낼 수밖에 없다. 다음 카드는 종합부동산세 강화, 1주택자 양도세 비과세 요건 강화, 신규 분양가 통제 같은 것들이 후보로 거론된다. 정책의 시계는 5월 9일에서 멈추지 않는다.