압구정·대치 재건축,
규제 속에서도 상승 동력은 남아 있나

왜 압구정·대치인가: 입지의 불변 가치

부동산 시장에서 '입지'는 모든 가치의 출발점이다. 압구정동과 대치동은 한국 부동산 역사에서 이 명제를 가장 극명하게 증명해온 지역이다. 한강변, 강남 핵심 업무지구 접근성, 대치학원가라는 삼위일체 조건은 수십 년이 지나도 바뀌지 않는 구조적 수요를 만들어낸다.

압구정 현대아파트 단지는 1976~1988년에 걸쳐 준공된 노후 아파트다. 재건축 연한(30년)을 한참 넘겼음에도 재건축이 더디게 진행된 것은 사업성과 규제가 번갈아가며 발목을 잡았기 때문이다. 그러나 지금 이 단지들은 다시 가장 뜨거운 재건축 시장의 중심에 서 있다.

현재 진행 상황: 어디까지 왔나

압구정 재건축은 구역별로 진행 속도가 다르다. 압구정 3구역(현대 7·8·11차)은 정비구역 지정 및 조합설립인가 단계에 있으며, 시공사 선정을 앞두고 있다. 반면 나머지 구역들은 주민 간 이해관계 충돌과 서울시의 종상향 기준 적용 문제로 여전히 초기 단계에 머물러 있다.

대치동의 경우, 은마아파트가 핵심이다. 49층 재건축 계획이 서울시와 오랫동안 협의 중이며, 최근 층수 조정 및 기부채납 비율을 두고 사업 조건이 좁혀지고 있다는 신호가 포착된다. 은마아파트는 4,424가구라는 대규모 단지 특성상 재건축 이후 공급 효과도 상당하다.

가격의 역설: 규제가 강할수록 오른다?

흥미롭게도 압구정 재건축 아파트 가격은 규제가 강화될수록 오르는 '역설적 현상'을 보인다. 2023년 이후 각종 대출 규제와 재건축 초과이익 환수제가 재차 강화됐음에도, 압구정 현대아파트 시세는 꾸준히 상승 추세를 유지했다.

그 이유는 단순하다. 공급이 제한돼 있기 때문이다. 재건축 규제가 강해질수록 새로운 공급이 줄어들고, 희소가치가 높아지는 구조다. 특히 자산 보존 목적의 초고가 아파트 수요는 DSR이나 LTV 규제에서 상대적으로 자유롭다. 현금성 자산가들에게 압구정 아파트는 금융 상품에 가까운 '실물 자산'이다.

재건축 초과이익 환수제의 딜레마

재건축 사업의 가장 큰 변수는 '재건축 초과이익 환수제'다. 재건축으로 발생하는 이익 중 일정 부분을 국가가 환수하는 이 제도는 조합원들의 사업 의지를 꺾는 강력한 억제 요인이다. 압구정처럼 지가가 높은 지역일수록 환수 금액이 천문학적 수준에 달하기 때문이다.

그러나 최근 흐름은 다르다. 정부는 재건축 초과이익 환수 기준을 완화하는 방향으로 제도 개선을 추진해왔다. 면제 기준 상향, 부과율 조정, 장기 보유 공제 확대 등이 논의되고 있으며, 이는 재건축 사업성을 높이는 직접적인 요인이 된다. 규제 완화 시그널이 강해질수록 호가는 즉각 반응한다.

리스크 요인: 과도한 기대에 대한 경계

물론 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 첫째, 사업 기간 리스크다. 재건축은 이주, 철거, 착공, 준공까지 통상 10~15년이 걸린다. 조합원들이 그 긴 기간 동안 추가 분담금과 이주 비용을 감당해야 하며, 이 과정에서 내부 갈등과 시공사 교체 등의 사태가 빈번하게 발생한다.

둘째, 금리 환경이다. 공사비 급등과 금융비용 증가로 재건축 사업의 추가 분담금이 크게 늘었다. 수십억 원의 추가 분담금을 감당할 수 없는 고령의 조합원들이 조합 내에 다수 존재할 경우, 사업 속도가 크게 느려진다.

셋째, 정치적 리스크다. 선거 주기마다 강남 재건축을 둘러싼 규제 완화·강화 논쟁이 반복된다. 현 정부의 규제 완화 기조가 다음 정부에서도 유지될 것이라는 보장이 없다.

투자 관점에서의 결론

압구정·대치 재건축은 '언젠가는 오른다'는 명제가 거의 공리(公理)에 가까운 시장이다. 그러나 그 '언젠가'가 5년 후인지 15년 후인지는 아무도 모른다. 투자 관점에서는 대기 기간 동안의 기회비용, 추가 분담금, 취득세·보유세 부담을 면밀히 계산해야 한다.

특히 현재 호가가 미래 재건축 프리미엄을 이미 반영하고 있는 수준인지를 냉정하게 평가해야 한다. 시장 심리가 뜨거울 때는 프리미엄이 과도하게 책정되는 경향이 있으며, 이 경우 재건축이 완료돼도 기대만큼의 수익이 나지 않는 '기대 함정'에 빠질 수 있다.